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2019-11-22 | 民眾網

「合建合售」契約陷阱多 台灣司法人權進步協會:建議簽約前詳細諮詢律師等專業人士以保障自身權益

文/劉彥君

在台灣因土地物稀價昂,取得不易,政府雖大力鼓勵都市更新或老屋改建,但因法令繁雜,在多數狀況建商與地主「合建合售」仍是一般建案中最常見模式,但因建商與地主二方關於財力、法律知識都處於不對等狀態下,也往往糾紛迭起,近來最高法院(最高法院108 年台上字第 2567 號刑事判決參照)就曾就「合建合售」有過精彩分析。

在實務合建模式之下,因其分配標的為房屋或出售之價金,以及是否共同出售房屋及土地之不同,基本可分為以下三種合建型態:其一,「合建分屋」:係指建商提供資金,自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋,雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分,並得個別出售其所分得之房屋與土地。事實上即相當於建商以其所建房屋之一部分,向地主換取其分得房屋之土地持分。

其二,「合建分售」:係指地主與建商簽訂契約,由地主提供土地予建商興建房屋,雙方依約定之銷售收益分配比例,各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時,地主配合出售該房屋之持分土地,由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書,並個別向購買戶收取土地款與房屋款。

其三,「合建分成」:係指地主同意提供土地,由建商出資合作興建房屋,雙方以共同名義或委由建商之名義,與承購者簽訂房屋及土地買賣合約,於房屋興建完 成後,地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者,其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。

由此可知上述「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別,在於「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係,除非另有約定,地主原則上與買受人不發生契約關係,而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。且若採「合建分屋」方式,地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程而與建商約定條件成就時,始會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時,即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約之義務或慣例存在。

關於合建契約,地主雖擁有土地,大部分卻因本身缺乏建築之專業知識,無法得知工程進行中各個階段之相關事項,對於合建契約條款內容,除分屋比例得經由計算獲致確切認知之外,其餘條款大多文字艱澀且涉及專業領域。則不具建築專業知識之地主顯然無從得知合建契約當中所涉及之建築專業知識,亦無法以一般合理之工程慣例檢視合建契約條款合理與否。換言之,就取得與簽訂合建契約相關資訊之地位而論,地主在與建商洽談合建締約事宜期間,因其本身並非從事建築相關事業之人,且缺乏法律專業知識,相較於建商本身即為從事建築事業之人,具有簽訂合建契約所應具備建築上及法律上之相關知識,且有處理相關事務之經驗,地主所處地位顯然居於弱勢,本身既不具備與合建契約相關之建築與法律知識,甚至取得此類訂約必備知識之管道及蒐集資訊之能力,均遜於建商,亦無自身經歷可循。於此締約資訊不平等之情況下,當無可能期待地主能於訂立契約時訴諸專業知識捍衛自己權利,而只能任由建商挾其資訊上之主導契約訂立,甚至在締約過程中對於影響締約意思之合建重要事項未為必要充分之說明。一方當事人契約自由的濫用,即為他方當事人契約自由的喪失。當事人一方基於契約自由,而片面預先擬定契約條款時,如僅恣意追求一己利益,而未兼顧他方應有之利益者,即係破壞契約交易之平等互惠,並為妨礙他方共同決定條款內容之契約自由,故該一方當事人之契約自由,即應受限制。建商在合建契約當中既處於資訊優勢之地位,對於地主本應負有提供與締約相關資訊之義務,使當事人間能持有對等的締約資訊,藉以評估締約與否,以致能回歸實質上的契約自由而達契約平等。如建商以其資訊優勢地位濫用其預先擬定之契約條款,將風險不合理的分配於地主或增加地主之負擔,藉以減輕自己責任,破壞契約當事人之利益均衡,即違反平等互惠原則,而應以誠實信用之一般法律原則檢驗之。是就相對弱勢之地主而言,對於合建契約內容條款,最好在與建商簽約前詳細諮詢律師等專業人士,以保障自身權益,畢竟事前多分小心,事後少分後悔。

(本文作者為台灣司法人權進步協會會員、臺北地檢署檢察官)

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