名家》徐佳馨／詐騙猖狂下有殼民眾自保之方

[NOWnews今日新聞] 前幾天，網路上流傳一位女兒控訴爸爸手上3000萬房子被詐騙集團騙走，報警卻沒用的事情，這個案在敘述上相當驚悚，迅速在長輩們的群組傳開來，他們擔憂奮鬥一生的成果化為烏有，彼此叮嚀也一起陷入恐慌。

在過往經驗中，類似故事並非第一個，被詐騙的民眾值得同情，但在敘述事情過程中，不管是不是登記規則太過困難，事件中只要提到「不動產被過戶」總是輕描淡寫，彷彿被過戶是因為台灣登記制度不周全，所以才會有被莫名其妙過戶的社會事件發生。

事實上並不是這樣的。

台灣登記制度採實質登記主義，政府在土地登記上扮演非常重要的角色。民眾買賣不動產時，可以完全信賴政府土地登記的結果。萬一土地登記有錯誤、遺漏或虛偽，政府亦設有賠償機制，承辦也要扛起賠償責任，地政事務所的公務員們是少數會因為作業疏失，賠到傾家蕩產的公務單位，自然對於登記過程都有更高的要求。

「房子被詐騙集團過戶」，推估主要有「屋主不知」和「屋主知悉」兩種樣態。

如果屋主渾然不知被過戶，多數有幾個前提在，例如房子沒有設定抵押權，最多的型態就是還完房貸直接去塗銷，在登記簿上是完全乾淨的狀態，這種過戶很快，因為不需要塗銷，也不會通知本人，要是詐騙集團偽造屋主的身分證明、該房產相關資訊，確實有這種機會，這種情境比較常發生在自行售屋、且不熟悉不動產交易流程的屋主，相關資料被假買方騙走，就會發生房子被過戶的情形。

同時有透過假債權，向法院申請支付命令，查封所有權人財產，這種針對多數是為了享受自用房屋稅與地價稅的優惠稅率，把自己的戶口放在出租屋裡面的節省房東。

此外，在過往經驗中也不乏有不肖兒女或枕邊人盜賣房產的情事，擔心這種在不知不覺中被過戶的屋主，去申請內政部的「地籍異動即時通」是簡單有效的方法。此外讓不動產登記簿上還存在房貸的最高限額抵押權，亦是防患未然方式之一。做房東不要貪小便宜；自售屋主好歹找位信得過的地政士幫忙照看，並且要求履約保證，是避免房子被過戶，能自保的基本起手式。

另一種是「知道」會被過戶的屋主，例如被詐騙集團用話術把房子拿去借錢，在把現金交付給詐騙集團，抑或是所有權人自己要把房子過戶給詐騙集團。如果是這種所有權人自己出來辦的，基本上沒有救，概念上就跟從銀行轉現金出來給詐騙集團的意思相同。詐騙集團若是獲得房產，多數會在最短時間把房子過戶給善意第三人。

遇到這種情境，基本上就不大可能主張要政府賠些甚麼，畢竟房屋所有權人有行為能力，本來就可以自由處分收益使用自己的不動產，亦得自己扛起相關的後果。

說到底，關鍵在於台灣對於詐騙犯過於寬縱、輕罰，與其想方設法設計一大堆因噎廢食的複雜制度等著詐騙集團來破解，還不如對社會重大危害的詐騙施以重懲，或許還比檢討登記制度來得快又有效。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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