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2017/07/17
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本報特約--產業追蹤/大陸房產投資回檔有限



在限購和去杠杆的大背景下,大陸房地產市場的整體下滑態勢幾無懸念。但由於受多重因素影響,“房地產開發投資增速”這一指標的回落也許不會有想像的那麼明顯。

大陸國家統計局的資料顯示,2017年1-5月份,全國房地產開發投資37595億元,同比名義增長8.8%,增速比1-4月份回落0.5個百分點。

就支撐房地產開發投資增速的因素而言,上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為,隨著土地交易規模增加、土地交易價格抬升,仍可能帶動後續的房地產投資,使其增速維持在一定的水準上。

在監管層“喊話”後,熱點城市的土地交易規模還有所上升。安信證券發佈的報告顯示,今年6月,40個大中城市成交土地規劃建築面積6829.9萬平方米,達到最近4個月以來的最高值,環比上升9.2%。此外,並購市場的大宗交易,也被認為是房地產投資的一項利好因素。

不過,綜合考慮商品房銷售降溫及融資的利空因素,房地產開發投資增速整體將小幅回落。

近期,多家券商發佈報告指出,受調控政策影響,在經歷了4月的高點後,未來房地產銷售增速將進入持續下滑的通道。這種變化將連帶影響到其他指標,預期房地產開發投資、開工、到位資金等增速都會有所放慢。

土地交易規模仍大

房地產投資指標的影響因素相對較多。東海證券指出,地產投資主要由土地購置費用和施工相關費用構成,兩者各占二八比例。具體而言,地產投資通常受到四個因素影響:土地成交面積、土地成交價格、施工面積、施工相關成本。

其中,施工成本主要看鋼材和水泥價格。該機構認為,2017年初螺紋鋼價格月度同比增速大幅下跌,很大程度對沖了水泥價格的持續上漲。加之水泥價格漲勢難以持續,施工成本對地產投資增速貢獻預期下調。

就施工面積而言,最近三個月(3月-5月),其增速一直維持在3.1%的穩定水準。但東海證券指出,考慮到樓市政策持續收緊,新開工面積預期回落,施工面積相應減速,對地產投資增速不利。

相比之下,土地市場會提供利好因素。按照官方資料,前5月房企購置土地面積僅增長5.3%,但土地成交價款增長32.3%。“土地溢價率依然高企,說明行業補庫存需求依然強烈。”東海證券在報告中表示,預計隨著商住供應縮量、土地價格走高及限價影響開發節奏等因素,土地成交面積仍將緩慢增長,價格穩中有升,但增速放緩。

在兩部委“喊話”熱點城市土地供應後,今年6月,土地市場熱度不降反升。安信證券發佈的報告顯示,6月40個大中城市成交土地規劃建築面積6829.9萬平方米,創最近4個月以來的最高值,環比上升9.2%。

土地交易升溫支撐房地產開發投資,已成為共識。某不願具名的房企人士向記者指出,除公開市場拿地外,今年並購市場的交易規模並不小,這些交易也將會帶動房地產投資。

“雖然融資環境偏緊,但還沒到拿不出錢來的地步。”該人士表示,在當前的時點上,大型房企的資金狀況仍然充裕。而且自去年一直到今年4、5月份,整體市場的銷售狀況都不錯,企業補庫存的意願十分強烈。

他還表示,雖然市場正在下行,但大中型房企對規模的追求,仍是這一階段的主旋律。從這個意義上說,房地產開發投資增速仍將會得到一定支撐。

按照東海證券的觀點,在影響房地產開發投資的四大因素中,土地成交量和價格因素是偏向正面的。因此預計今年下半年地產投資增速趨緩,但全年仍會好於2016年的水準(6.9%)。

這幾乎是對房地產開發投資最樂觀的預測。相比之下,中銀國際認為全年房地產開發投資增速將維持在5.8%的水準,招商證券則將資料設定在5%左右。這些預計相比1-5月的增速下降4個百分點左右。

機構下調房地產開發投資增速的預期主要原因在於商品房銷售降溫將傳導到投資端,以及融資收緊對投資形成的制約。

銷售降溫及融資難

利空投資

以限購和去杠杆為主的樓市調控政策,正在造成市場交易的下滑。大陸國家統計局此前發佈的資料顯示,今年1-5月,全國商品房銷售面積54820萬平方米,同比增長14.3%;商品房銷售額43632億元,增長18.6%。上述兩個指標的增速已經連續三個月出現下滑。

這一趨勢持續到6月。根據安信證券對50個主要城市的監測,6月上述城市一手房合計成交23.05萬套,環比下降2.3%,同比下降18.8%。前6月累計同比下降15.2%。

有一個細節值得注意。6月一、二線城市的交易量出現環比上升,三線城市則環比下降。這與5月的趨勢恰恰相反。

自今年3月新一輪樓市調控政策出臺以來,熱點一二線城市的交易量一度大幅下滑,部分三四線城市則升溫明顯,成為新的市場熱點區域。此次三線城市交易量回落,似乎說明這些區域的熱度正在降溫。

中銀國際就持有這種判斷,該機構近期發佈的年中策略報告就指出,此輪三四線城市的熱銷更多源於一二線城市杠杆率的提升和限購後的溢出效應。該機構認為,從人口流動趨勢上來看,三四線城市的熱度恐怕難以持續。

因此,按照上述機構的觀點,未來房地產銷售增速還將繼續下滑,但仍處於相對高位。一些分析人士則認為,由於去年同期基數較高,今年下半年的銷售面積甚至可能出現負增長。

銷售端的降溫可能很快傳導到供應端。嚴躍進向記者表示,未來房地產開發投資增速下滑將是大概率事件。若降溫幅度較大,持續時間長,房企的拿地熱情還會受到影響。

另一重影響在資金端。根據統計局的資料,在房企資金來源中,定金及預收款的增速從今年前兩月的27.1%,降至前5月的20.3%;個人按揭貸款增速,則從20.4%降至8.6%。這兩項來源在房企資金中所占比重在四成以上。

此外,隨著銀行、信託、基金等融資管道的收緊,房企的大陸國內融資管道全面受限。在海外融資成本高企的背景下,這一缺口幾乎不可彌補。

嚴躍進認為,這有可能會對房企投資帶來一定的制約。即雖然現階段資金仍相對充裕,但企業在決策中會更加謹慎。

【中央網路報】
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