劉家裕：靈活調控房策 回應居民多元置業需求

房地產及建築業界近月頻頻集體發聲，向政府提出參考鄰埠全面撤銷所有住宅物業需求管理措施、放寬限制銀行提供的樓宇按揭成數等建議，對此坊間有不同意見。

其中有幾種聲音值得政策制定者思考，一是未上樓人士希望樓價繼續下跌，回到他們可承擔的水平，人之常情，由此可引伸檢視現有房策，是否已充分照顧不同群體的置業需求，尤其兜底保障措施是否經已照射到社會的每個角落；二是樓市熾熱時置業、供緊樓的人士利益，他們疫後收入已大幅脫離當時可承擔樓價的水平，但現時因市場交投氣氛淡靜，幾番出售單位止蝕無果，面臨資金周轉、物業貶值資產蒸發的困境，如何平衡於不同樓市發展階段上車人群的利益；三是如何透過房地產資源吸引外來投資者，為居民就業以至疲弱的社區經濟帶來活力，甚至為經濟適度多元提供動力。

近年房地產市場處於調整轉型階段，樓價波動影響着「五階梯房屋政策」的有序施行，以長者公寓為例，其作為政府嘗試將社會服務市場化的舉措來看，是日後有利促成房地產和大健康等產業聯動發展的依據，也是有益服務於本澳實現經濟適度多元的抓手，更是推動私人樓市尤其租賃市場嶄新發展的助推器，倘若因稅項原因而窒礙市場部署公共服務的投資，實屬可惜。

因此，面對動態變化的樓市，以及市場潛在可提供的公共服務，當局應適時汲納社會意見，靈活調控房策，促進房地產市場平穩健康和高質量發展，滿足居民剛性以至多元化的置業需求，以及投資者開發創新性公共服務的需要。

再者，當局除須進一步落實「五階梯房屋政策」和完善各階梯間的流動外，亦應積極開展例如經屋轉為夾屋、促進市場積極參與長者公寓市場化營運及居民於區域融合下的置業取向等前瞻性研究，持續完善房策，讓居民安居樂業。

與此同時，當局日後應在每次經屋開隊，甚至決定繼續建設夾屋時，盡早公佈單位呎價及詳細說明定價的理據，讓居民尤其青年更早衡量自身承受能力，朝着人生規劃奮進，使他們上樓有期。