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2024-07-07 | 中央社

中國房貸利率下調 一群人卻無從受惠

中國今年5月推出一系列提振房地產措施,包括房貸利率下調,但有一群人卻無從受惠,因為他們受制於當年購房時的利率下限規定,以致目前的房貸利率與新購房者的利率相差最少1個百分點,令他們成為「站在房貸利率高位下不來的人」。

經濟觀察報6日報導,今年5月17日,中國人民銀行等部門推出被稱為「517新政」提振房地產措施,包括下調房貸利率等。

之後地方政府紛紛跟隨,如北京市6月26日發布新的房貸政策,包括首戶房的最低頭期款比例調整為不低於20%,貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點,即3.5%。

不過,很多以往在北京買房、正在還房貸的人並沒有受惠。

因為2019年10月以來,北京執行的房貸利率下限水平為LPR加55個基點,受制於這個下限水平,很多當年買房的人,目前的房貸利率仍是4.75%。而北京市今年6月發布的房貸新政,卻只適用於新購房者。

2023年2月林然(化名)在銀行貸款人民幣165萬元(約新台幣735萬元),購買北京市東城區一戶商品房,當時的利率下限水平正是LPR加55個基點,目前其房貸利率仍然是4.75%。

林然直言,「不知道新政策有沒有刺激到樓市,反正是刺激到我了」。

林然發現,新貸款利率與他的貸款利率,利差已經超過了1個百分點,即使他的房貸利率會在明年1月1日重定價,利率降為4.5%,但依然和新發放的房貸利率有1個百分點的差距,「而且這個差距會永遠存在」。

目前林然可以做的,就是提前還貸來節省利息。今年4月林然已經申請35萬元的提前還貸,月付從1萬2000元左右降為了9000元。他希望以「小步快跑」的方式,逐漸降低還款壓力,節省利息。

今年6月底他再向銀行提前還貸,月付會從9000元降低到7900元左右。他計劃未來有積蓄後,繼續申請提前還款。

報導表示,不僅是北京,上海、深圳等城市都有不少房貸者站在的房貸利率高位上。

如2021年7月24日至2023年12月,上海市首戶房的貸款利率下限是LPR加35個基點。安女士在2022年3月申請首戶房貸款,目前的貸款利率仍是4.3%。

今年5月28日起,上海市調整優化首戶個人住房貸款利率下限至LPR減45個基點,目前為3.5%。安女士無從受惠。

同樣地,今年5月28日,深圳市政府宣布下調新房貸利率,但很多已購房者的房貸率不獲下調。

報導表示,2019年10月之前,房貸利率是參照貸款基準利率,在房貸時代的「換錨」之後,大都是LPR或LPR基礎上減點;2024年之後的新購房者,在寬鬆的房貸政策下可以享受到最新的利率優惠。但在2019年10月至2023年底貸款的群體,成為了政策的「夾心層」。

與林然情況相似的楊((女冊)(化名)當年在北京買房時,房價是人民幣500萬元,她貸款了300萬元。受制於利率下限,目前房貸利率仍然是4.75%。

她說,如果房價升到600萬元,即使貸款利率高,心裡不會像現在這麼不平衡,但現在房價跌了10%,「我們似乎踩在了一個時代的房地產狂想曲的尾音上,然後下墜。」

報導表示,在中國,提前還貸的熱度仍在持續,「517新政」後,市場上關於再次調整存量房貸的呼聲再起。

所謂「存量房貸」,就是2023年8月31日前金融機構已發放的,或已簽訂契約但未發放的首戶住房商業性個人住房貸款。

中國監管部門在2023年8月31日發布文件,指導商業銀行自同年9月起降低存量首戶住房貸款利率,有約5000萬戶、1.5億人受惠。但林然及楊((女冊)一類購房者,因被房貸利率下限所限,所以未能受惠。

野村證券陸挺團隊今年6月12日發布的研究報告預計,隨著房價下跌及提前還貸的潛在風險,中國人民銀行可能會在未來幾個月向商業銀行建議,要求降低現有抵押貸款利率,就像2023年一樣。人行也許還會選擇降低LPR,以減輕存量房貸借款人的負擔。

不過,中央財經大學證券期貨研究所研究員楊海平表示,上一輪存量房貸利率下調是在提前還款需求激增下出現,但存量房貸下調會令商業銀行損失部分利息收入。目前銀行淨息差降到了歷史的低點,盈利壓力巨大,監管部門很難下決心推動第二輪存量房貸利率下調。

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