中國調降存量房貸利率 分析：當局研判房價在底部

中國今天推出一攬子金融措施試圖振興經濟與房市，其中包括調降「存量房貸」利率以及統一房貸頭期款比例。房地產專家分析稱，這說明當局判斷目前房價已在底部，讓消費者加大槓桿操作，不至於引發金融風險。

中國人民銀行（央行）行長潘功勝上午在國新辦記者會宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計存量房貸利率平均降幅在0.5個百分點左右，可惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出人民幣1500億元（約新台幣6750億元）左右。

此外，中國也將統一首購房和第二間房的房貸頭期款比例，將全國層面的第二間房的頭期款比例由25%下調至15%。

所謂「存量房貸」，就是2023年8月31日前金融機構已發放的，和已簽約但未發放的首購住房貸款。今年以來，中國新增住房貸款利率持續走低，新舊房貸之間的利差不斷擴大。

據陸媒大眾新聞，58安居客研究院長張波今天表示，降低存量房貸利率的呼聲原本就非常高，本次調整和市場預期已非常接近，即存量房貸利率和新發放房貸利率不斷接近，對於提升民眾預期以及保持房市穩定將起到重要作用。

他說，存量房貸利率平均降幅在0.5個百分點左右，但預計對於第二間房存量更為有利，去年存量房貸利率的調整未涉及第二間房，加上本輪調整中不少城市第二間房的利率已經明顯下調，因此本身存在更大的可調整空間。

張波表示，本輪第二間房頭期款調整，已降至2000年以來最低，直接統一了首間和二間的頭期款比例，也體現出對於各類自住性買房需求的保護。

他認為，這一政策無疑將大大激發市場需求，降低第二間房頭期款比例可以直接降低買房門檻，有助於釋放改善型住房需求，特別是在一些經濟發展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。從第二間房需求來看，投資性需求已經離場，當下入市的皆為自住性需求。

張波分析，降低第二間房頭期款比例，也預示著「房價當下已經處於底部」。一般來說，較低的頭期款比例意味著購房者需要承擔更高的槓桿率，如果房價再次出現大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或許將進一步加大金融風險。

他認為，實施這一政策時，說明中國央行及相關國家機構對當下房市的判斷已更為清晰，尤其對於房價層面的長期預期已經更為明確。