房市管制鬆綁 專家：銀行房貸緊縮現象仍未解

央行第7波選擇性信用管制的協處措施出爐，對繼承、換屋族給予鬆綁。地產專家與房仲表示，新規定對於繼承取得購屋者解套，但換屋族還是要觀察銀行態度，銀行房貸緊縮現象未解，恐持續影響房市交易。

央行業務局說明這次協處措施有2大重點，第一是繼承房屋者，因屬不可歸責因素，因此可排除適用第7波選擇性信用管制。第二，有實質換屋需求者，只要簽切結1年內處分房屋，便可不受相關規定限制，但若違反承諾事項，則回到原規定處置。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行避開可能會錯殺到的族群，本次新規定最受惠是繼承族群，想要購屋時，可以不計入繼承來的房屋與房貸，央行正面回應市場的聲音，同時針對繼承族群給予較大的空間。

換屋族群的變化就相對有限，還是要簽切結才能夠不受規定限制；但現實是銀行目前額度有限，切結客戶還要追蹤是否在一年內把舊屋出售，否則還要追回多給的成數。在市場資金有限狀況下，銀行將會多做相對單純的首購型客戶。

住商機構盤點內政部數據發現，今年1到8月繼承移轉棟數5萬多棟，為自1999年以來次高，此波鬆綁確實可造福不少民眾。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨補充，此波放鬆範圍比想像中更窄，除了繼承者之外，僅對交屋、換屋族有所放寬，未來資金有限的多戶投資者，恐怕得先想好下一步。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，此舉顯示央行保障繼承族群、正常換屋，且對於9月19日以前已購屋簽約的案件，提出「日出條款」，也就是不溯及既往，避免買賣糾紛產生。

陳金萍指出，本次協處措施針對9月19日以前預售屋已交易簽約案件，排除在管制行列之外，顯示已簽約的案件都能順利交屋。若以2021年下半年至今年8月預售屋交易量逾30萬戶，將於未來2至3年陸續交屋，將有大量貸款需求釋出，將挑戰銀行房貸額度，銀行房貸緊縮狀況，恐怕不是短時間內可解決，房貸緊縮狀況甚至可能持續2至3年。

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明說，公會有5項建議。第一，除了繼承之外，有遺贈、受贈或與他人共有等非投機情形取得的房屋，也應排除計入房屋數及房貸戶數。

而對「先買後賣」的換屋需求雖有放寬，但銀行不一定願意配合，建議央行多加宣導，且原來舊屋可能屬於參與都更危老、產權糾紛、共有等情形，不一定會有出售必要，或在一年內可賣掉，建議要有例外條款。

第三，自然人已簽訂購屋合約，在央行第7波管制後辦理房貸時，仍要符合繼承或換屋的情形，才可以排除；公會擔心的交易糾紛仍然存在，建議在9月20日前已簽訂購屋合約應不溯既往。

第四，即使繼承或換屋，對新申辦購屋貸款，必須是非高價住宅才能排除，但是高價住宅的標準是民國103年6月所訂，隨10年來原物料及工資鉅大漲幅，建議現行金額標準宜提高。

第五，因管制措施讓已簽約的房屋買賣缺乏安定性，對市場交易的健全並無幫助。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，從3週前的理監事會議決議到今天提出豁免條款，可知央行雖加碼限貸管制，但實際是要有效管理信用資源有限、但過度集中或被濫用、誤用的扭曲現象。

他說，對於真首購、真換屋在嚴控、嚴管的前提下，仍提供實質協助，也間接降低購屋、履約的糾紛。因此市場交易量雖然持續探低，但價格修正、變動空間有限，產業風險降低，逐漸往軟著陸方向調整。