113年交易舊制高價宅 財政部2規定加嚴設算所得

財政部今天公布113年度個人出售房屋的財交所得計算規定，其中高價住宅計算方式，獲利率由17%調高至20%；同時，為使「高單價」房屋（俗稱小豪宅）交易的設算所得更符合實際，將「每坪單價」新納入門檻，以台北市來說，每坪單價120萬元以上，須以高價住宅計算方式設算所得。

個人出售房屋，依取得時間點不同，課稅方式分為舊制（即房地在104年12月31日以前取得者），及房地合一新制（即房地在105年1月1日以後取得者）。

按規定，舊制案件若可明確知道實際交易價格及原始取得成本，要以「賣價減成本」計算獲利課稅，須在交易年度隔年5月併入個人綜所稅申報；房地合一案件須在完成移轉登記日的次日起算30天申報。

不過，舊制案件若無法證明或查清賣價、取得成本，就得靠財政部每年公布的「個人出售房屋財產交易所得標準」來設算課稅，而計算方式主要又分成2類。

首先是高價房屋的計算方式，根據財政部公布的113年度規定，房地總成交金額、或每坪單價達「一定金額門檻」者，將成交總價「屬房屋」部分，按20%計算所得。官員表示，考慮獲利率自109年度調整為17%，至今多年未再調整，為如實反映出售舊制房屋的獲利情形，113年度調高至20%。

所謂「一定金額門檻」，根據113年度規定，台北市房地總成交金額（含車位）新台幣6000萬元以上，或每坪單價（以不含車位房地總成交金額除以不含車位房屋所有權登記總坪數計算）120萬元以上。

新北市「一定金額門檻」，房地總成交金額（含車位）4000萬元以上，或每坪單價75萬元以上。桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市方面，房地總成交金額（含車位）3000萬元以上，或每坪單價50萬元以上。

上述以外的其他地區，「一定金額門檻」房地總成交金額（含車位）2200萬元以上，或每坪單價35萬元以上；官員說明，這次考量其居住型態多為較大面積房屋，因此將其總成交金額門檻由112年度的2000萬元，放寬至2200萬元。

針對把「每坪單價」新增納入113年度適用豪宅計算方式的門檻，官員說明，主要考量高單價的房屋通常獲利率高，新增此門檻將可使設算所得更趨近交易實際所得。

官員指出，「每坪單價」納入適用門檻後，意味適用範圍將擴大，粗估將有4000多件交易案受影響，財產交易所得稅可能會增加。

高價住宅以外者，是以「房屋評定現值」的一定比例來計算獲利，比起高價住宅的所得計算方式，稅負通常較輕。根據113年度標準，全台368個行政區中，200個行政區的一定比例，較112年度有所調升，以反映地區差異及市場交易熱度。

調整幅度最高達5個百分點，全台包含15個行政區，分別為新北市五股區、三峽區，桃園市桃園區、中壢區、龜山區、蘆竹區、八德區，台南市安定區、新營區，高雄市橋頭區、梓官區，新竹市東區、北區及香山區，新竹縣竹北市。

台北市方面，中山區、松山區、中正區、大安區、信義區調高3個百分點；士林區、內湖區、大同區、南港區調高1個百分點；北投區、萬華區、文山區則未調整。