2025房市「量縮價跌」 養屋力大考驗

【記者柯安聰台北報導】根據永慶房屋2025年第1季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的55%大幅下降，本季為32%，較上季大減23個百分點，看跌比例則增至33%，看跌比例超越看漲。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自今年7、8月開始銀行房貸緊縮，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，已逐漸扭轉消費者對房價持續上漲的預期，看漲比例大幅下降，看跌比例大增19個百分點至33%，看跌比例超越看漲，顯示消費者對於房價看法已呈現多空交叉，房價看法反轉。

在銀行房貸緊縮以及第七波選擇性信用管制下，消費者的購屋意願是否受影響呢？陳賜傑說明，根據本次調查結果顯示，發現64%消費者認為購屋意願會受到影響，其中，53%消費者購屋意願降低，甚至有11%消費者會中止購屋計畫，消費者購屋意願明顯受衝擊。

消費者認為房貸緊縮的狀況會持續到何時呢？陳賜傑表示，根據本次調查結果顯示，發現46%消費者認為銀行房貸緊縮的狀況可能會持續至2026年後，顯示消費者認為短時間內銀行房貸緊縮的狀況難緩解，目前房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款的現象將會持續一段較長的時間。



(圖)消費者認為影響2025年第1季房市走向的因素

一般而言，大多消費者購屋都需要貸款，貸款成數的多寡代表的是民眾的買屋力，那麼，消費者的買屋力如何呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現68%消費者認為貸款額度最少需要買賣總價的7成以上，反映了房價持續高漲的背景下，多數家庭購屋能力受限，仍需依賴大額貸款才能一圓購屋夢。當前房市買氣轉冷，銀行房貸審核日益嚴格，放款也轉趨保守，對於房屋的鑑估值調降，造成貸款成數降低，無疑提高了購屋門檻，讓消費者買屋力受衝擊。

貸款成數代表民眾的買屋力，而貸款利率則代表消費者的養屋力，本次也針對消費者對於房貸利率的承受度進行調查。陳賜傑說明，根據調查結果顯示，近6成消費者認為房貸利率超過2.75%就會超過其負擔能力，觀察目前市場上房貸利率的地板價已到2.5%左右，部分銀行甚至上調至3%，顯見消費者已難以負荷。

那麼，消費者如何看待2025年房市的價量表現呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現77%消費者認為明年的房市交易量縮，至於房價部分，則有36%消費者認為明年房價下跌超過5%，顯示在房貸緊縮與信用管制下，今年下半年房市買氣急凍，衝擊消費者購屋信心，對於明年的交易市況也保守悲觀看待，同時也翻轉對於價格上漲的預期，期待房價下修，近4成消費者認為明年房價會跌5%以上。

本次調查也針對影響2025年房市走向的因素詢問消費者的看法，根據本次調查結果顯示，陳賜傑說明，77%消費者認為影響2025年房市的最關鍵因素是銀行房貸緊縮，其次則是通膨與新房市政策也是重要變數，占比也高達5成以上。陳賜傑補充，8月初部分銀行即將瀕臨滿水位以及央行推出減降令後，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步，連帶影響到房市交易明顯降溫，而消費者也認為房貸緊縮的狀況將持續至2025年，甚至是2026年以後，因此，銀行房貸緊縮成為影響2025年房市最關鍵的因素。

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，根據「政大永慶即時房價指數」顯示，2024年第4季7都房價已由漲轉跌、全面反轉。進一步觀察7都房價指數變化，新北、台南較2024Q3下跌2%內，跌幅較輕，台北、桃園、新竹縣市與台中季減2.3%至3.3%，僅高雄季減幅逾4%。



（圖）永慶房產集團業務總經理葉凌棋

永慶房產集團業務總經理葉凌棋說，根據統計，2022年全台建照逾18萬戶，新屋開工逾14萬戶，均創下歷史新高紀錄，2023-2024年建照、新屋開工雖較2022年減少，但仍處15年來高檔，若以2022年新屋開工量、3年施工期推算，預估2025-2027年將出現爆量新屋完工潮。根據估算，全台2025-2027年預售屋預計完工戶數恐達40萬戶，市場新增供給大增。

葉凌棋指出，美國總統川普即將就任，2025年全球經濟面臨美國政經政策的不確定性，牽動國際經濟局勢，將是左右全球景氣的關鍵，同時，美中關係的變化也會影響台海情勢的發展。此外，地緣政治風險仍高，俄烏戰爭、以巴衝突未來走向仍不明朗，加上中東局勢變化也將影響全球經貿發展。

至於國內變數則有房市政策，目前銀行房貸緊縮短時間內難緩解，第七波選擇性信用管制續行，將持續影響2025年房市交易表現。因此，經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突將是影響2025年房市四大變數。

葉凌棋表示，在經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突四大變數影響下，預期2025年房市呈「量縮價跌」格局，全年交易量估27.8-28.8萬棟左右，較2024年減少18%至21%，將是近7年來交易量首度跌破29萬棟大關。

至於房價走勢，葉凌棋指出，在房貸緊縮與信用管制影響下，民眾對房價上漲預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，展望2025年，剛需強勁的區域估跌幅7%-10%左右，過度投機炒作的區域，房價則有10%-15%的跌價空間。（自立電子報2024/12/26）