戴德梁行：房地產2H仍備受結構性考驗

【記者柯安聰台北報導】戴德梁行2日發布2026年第2季台北市A級辦公大樓租賃市場、商用不動產及土地交易統計。在企業搬遷及擴張需求帶動下，第2季淨去化約1萬5700坪，創近2年單季次高水準，全市平均空置率降至7.2%，較上季下降1.8個百分點；平均租金則維持每坪每月2860元，顯示市場需求持續回溫，租金表現仍具韌性。

戴德梁行協理李易璇表示，市場原先擔心新增供給將推升空置率，但近期租賃表現顯示，企業升級搬遷需求正逐步吸收新供給，市場消化能力優於預期。本季租賃成交主要集中於國泰環宇大樓、冠德民權大樓及巨蛋國際中心等新世代辦公大樓，而先前因企業搬遷釋出的信義區空置空間，本季亦逐步回補。從近期市場觀察，新完工辦公大樓預租及去化情況普遍穩健，目前已有相當比例的預租及已簽約案件，預期將於下半年陸續進駐，持續支撐新增供給的去化表現。

李易璇表示，未來3年將是台北A級辦公市場的重要分水嶺。隨著約29萬坪新供給陸續完工，市場競爭將由「新增供給規模」轉向「產品競爭力」。近1年來，新辦公大樓已提前布局招商，企業亦提前規劃升級搬遷，未來誰能提供符合ESG、空間效率及企業需求的辦公產品，將更具競爭優勢。

第2季商用不動產交易金額為586億元，雖較第1季回落，但主要係第1季美光528億元廠房交易墊高基期所致。累計上半年交易金額已達1588億元，超越2025年全年1586億元，創歷年同期新高，其中工業不動產交易占比高達82%，持續為市場主要成長動能。

戴德梁行表示，AI帶動的擴廠需求已由單一大型交易，延伸至整體供應鏈。觀察本季前10大商用不動產交易，除南山人壽購入高雄義享帝國商辦大樓作為自用辦公外，其餘主要買方多屬AI硬體及半導體供應鏈，包括日月光、矽品、華擎、群聯、仁寶、旺矽及華星光等，涵蓋半導體封裝測試、AI伺服器、儲存、半導體測試及高速光通訊等關鍵環節，反映企業正積極取得可立即使用之高規格廠房，以因應未來訂單及產能需求。

展望下半年，全球科技大廠持續擴大AI基礎建設投資，帶動資料中心、AI伺服器、記憶體、封裝測試及高速網通等硬體需求維持高檔。台灣企業在AI硬體供應鏈中具關鍵地位，預期相關擴產需求仍將支撐工業不動產交易動能，工業地產亦將持續扮演商用不動產市場主要成長來源。

根據戴德梁行統計，2026年第2季土地交易量為248億元，創下近3年單季新低紀錄。值得注意的是，本季絕大多數土地交易皆為民間議價模式，公有地標售交易佔比則不到2.5%。相較於第1季由工業土地領軍炸出233億元的狂野表現，在第2季交易量卻僅有33億元；反觀住商類土地則以203億元撐起本季高達82%的交易份額。

戴德梁行指出，產業爭搶「即戰力資產」的趨勢並未改變，但並非市場摒棄了工業土地需求，第2季工業土地交易量驟減的主因是源於市場上供給不足。

戴德梁行表示，第2季的前10大土地交易幾乎是「建商的武林」。在觀望氣氛濃厚的市場中，建商採取「只挑精華好地段出手」的防守與精準策略，也因此地價依舊撐在區域高檔的臨界點，華固建設取得的新店央北土地及富宇建設取得的新竹光埔土地單價甚至再度創下新高。

針對政策面與資金面，央行雖已表態信用管制「就到這裡」，釋放出政策不再加碼的訊號，但目前市場反應僅看到信心指數不再持續下沉，但尚未見到明顯的反彈力道。

此外，資金板塊的移動也是量能無法放大的關鍵。現階段「房地產資金轉入股市」的力道，仍遠大於「股市獲利了結資金轉戰房地產」之情形，多數資金仍停留在股市衝刺，對房市形成資金排擠效應。

展望2026下半年，房地產市場將面臨更嚴峻的結構性考驗。下半年將呈現地價維持高檔、交易量能不足、交屋高峰將至、房市賣壓未減之趨勢。（自立電子報2026/7/2）