看央行七度打炒房 星展銀估房價下修不大

[NOWnews今日新聞] 中央銀行七度打炒房，並再調高存款準備率，對台灣房市是否造成衝擊？星展集團資深經濟學家馬鐵英今（8）日表示，台灣房市是有些過熱，但不是特別大的泡沫，台灣房市有望軟著陸，但從過去3次房市調整期來看，房價下修都未超過1成，預估這次房價下修空間也不大，加上美國聯準會（Fed）降息速度若很快，資金可能再轉向新興市場包括台灣，進而支撐資產價格上漲，不排除央行持續加碼打炒房的可能性。

馬鐵英指出，就台灣房地產20年的周期來看，過去有3個調整期，包括2001年網路泡沫、2008年全球金融危機、2015年至2016年房市限縮政策，雖然這3次時期房地產活動大規模萎縮，但價格調整沒那麼大，房價下跌幅度大約在5%至10%。因此，她認為，這次央行打炒房應該也不會有特別劇烈的調整，尤其這次信用管制措施，並沒有像2001年及2008年受到網路泡沬及金融危機外部環境衝擊。

即便這次央行信用管制措施較2015、2016年嚴格，緊縮措施不見得那麼激烈，馬鐵英說，2015年除央行信用管制措施，還房地合一、囤房稅及容積率管理等一系列措施，這次不一定有那麼強，馬鐵英預期，台灣房地產有望朝軟著陸方向溫和調整。

此外，從需求角度來看，儘管人口老化導致勞動年齡人口減少，家庭數量仍以每年約1%的速度成長，對首次購屋需求有一定支撐，加上都市化進展及穩定的收入、就業環境也有助於支持房屋升級的需求，馬鐵英認為，央行信用管制措施將主要影響房地產市場的投資與投機需求。

對銀行業而言，馬鐵英表示，與房地產市場放緩相關的信用風險仍然有限且可控。由於房貸擴張，台灣家庭的債務佔GDP的比例已達90%，創下歷史新高。然而，家庭資產負債表仍保持强勁，家庭總資產足以覆蓋家庭債務近9倍，金融資產（不包括房地產）可覆蓋家庭債務的6倍。

房地產佔家庭總資產的比重近年也有所下降，從2015年35%的最高點降低至28%左右，因此，她預計房地產市場放緩帶來的信用風險將主要集中在高槓桿的部分群體，包括低收入家庭中的房貸借款人，以及營建類企業。

至於央行還會繼續打炒房？馬鐵英說，「不能完全排除」，央行也在觀察房價走向及房貸成長率變化。若從全球角度來看，若美國降息速度很快，將帶動資金回流新興市場，屆時可能使台灣資金更充裕，重新增加信用資產價格壓力，進而可能支持資產價格上漲，因此，也不排除央行進一步加碼信用管制措施及存準率措施，「目前仍無法完全排除」。

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