【虛坪改革】看準房市買氣差「趁虛而入」 公設比估降5％但總價不變

內政部日前終於拍板定案「虛坪改革」兩大方向，一是停車位有獨立權狀，沒買車位者免負擔車道公設，二是防止免計容積被挪作他用，將一般電梯增列至該項目，也增訂管委會空間以總容積1％為標準，上下限約6至30坪。內政部也說，改革預計明年初上路，可讓公設比有感降低約5%。

未來管委會使用空間，將增訂以總容積1％為標準，上下限約6至30坪。（內政部提供）

抓準房市不振趁虛而入 避免建商趁機漲房價

業界多認為，內政部大約從5年前就說要改革，草案老早就有了，卻歷經徐國勇、林右昌、劉世芳3位部長，討論許久之後，終於在最近定案，應是抓緊房市不振的時機「趁虛而入」，因建商若以此政策為由喊漲房價，以目前的景氣，根本沒人會買單。

2020年房市升溫，讓不少進場買屋的民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，時任立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題受到關注。

由於公設比就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」，譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。那為什麼公設比，有的是28%、或33%，甚至高到50%？因為法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

於是內政部開始研究如何降低虛坪，認為停車位空間及免計容積的管委會空間，是建商最愛灌水作怪之處，改革目標將從這兩處動刀檢討。

時任立委高嘉瑜與內政部次長花敬群曾在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題受到關注。（資料照片）

管委會「免計容積」卻被建商濫用 中央出招避公設比灌水

建管相關官員說，管委會使用空間、機電設備空間等面積的總和，不得超過該基地容積的15%，不過都免計容積了，所以建商當然蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，還有的管委會被建商當成圖書室、健身房、KTV、遊戲室，讓公設比變高，所以應要適度限縮管委會空間。

官員也說，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔；但依「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。

不過在改革期間，房市不斷飆漲，官方深知若貿然推出，恐又讓建商找到漲價的藉口，直到去年9月央行祭出第七波信用管制，房市買氣才開始降溫。「買房還是看總價，公設比若下降，單坪售價就會漲。」2、3年前討論改革時，當時一名建商即指出，即使為了與周邊新建案競爭不漲單價，也可能會把總價灌在車位裡，拉高車位價格，「車位多個30、50萬元，這是虛坪改革上路後，很有可能發生的事情。」

「不過現在房市買氣差，建商喊漲恐沒人會買單。」馨傳不動產智庫執行長何世昌說，雖改革不至於會鬆動房價，但至少目前沒有大漲的空間。

有的大樓管委會被建商當成圖書室、健身房、KTV、遊戲室，讓公設比變高，應要適度限縮管委會空間。（內政部提供）

公設比下降5%後免計容積可更扎實 住戶生活品質提升

例如，之前內政部推動「雨遮不登記、不計價」時，剛好是2014至2018年房市下修階段，建商少了「雨遮灌虛坪」的利潤，卻也沒太大的抗議聲音，因為建商當下只求房子賣得掉就好，有些還不惜降價求售；以目前的景氣來看，若真有業者透過大漲房價來表達對政策不滿，民眾也不會輕易買單。

但何世昌強調，雖然公設比降下5％，但買房多還是看「總價」，這像一道數學題，雖然「帳面上」公設比變少，但建商的建造成本與利潤空間還是存在，要關注是否反映在每坪單價上。

而改革的意義是減少建商灌水作怪，像是將一般電梯增列為免計容積項目，可把免計容積做得更紮實，並有效節制管委會空間被挪作他用，電梯空間有望變大或電梯數變多，消費者的生活品質會比較好。

他分析，以後建商的策略可能會是，新建案中「每戶都配停車位」；或建商對車道的公平問題做出區隔，例如有買車位者，因要負擔車道公設，所以每坪單價就低一點，反之，沒買車位者，單價就高一點。

專家分析，新政上路後，新建案中可能每戶都配停車位；或建商對車道的公平問題做出區隔。（取自freepik）

統計公設比35%以內最好賣 未來購屋市場走向總價考量

內政部國土署官員說，此次改革是側重公設合理性，評估對房價不會有太大的影響，未來購屋市場會走向「總價考量」。

而根據住展雜誌統計，雙北市新成屋、預售屋建案平均公設比，台北市為35.4%，新北市則為34.2%，與過往維持平盤，而近年公設比平均都在35%以下，反映出市場接受度，建商也有所顧忌、不敢造次，還是以35%以內最好賣。（責任編輯：卓琦）

內政部拍板定案「虛坪改革」，可讓社區公設機能更加實用。（內政部提供）

防止免計容積被挪作他用，將一般電梯增列至該項目，也增訂管委會空間以總容積1％為標準。（內政部提供）

「虛坪改革」研議推動情形，重點之一是要將停車位及車道使用空間，調整為專有部分，可核發權狀、明確歸屬，貼近實際需求。（內政部提供）

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