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2020-12-12 | 中央社

韓國連祭24次打房政策 房價不降反升引民怨

韓國總統文在寅2017年上任至今祭出24次打房政策,但房價及租屋價格不降反升,市場供不應求,首爾市房價近3年漲逾50%,成為文在寅政府支持率大跌主因之一。

針對外界關切的炒房議題,台灣的中央銀行日前宣布選擇性信用管制,行政院也提出5大打炒房措施並啟動相關修法。以韓國而言,3年前開始針對炒房及居住問題接連祭出多次政策,但房價卻不降反升,顯示政府在抑制措施及市場機制間的平衡須審慎評估。

前韓國總統朴槿惠在任期間,因房市低迷,決定鬆綁房地產法規,卻造成房地產市場泡沫化,這也是文在寅所屬的共同民主黨當時做為在野黨批評朴槿惠政權的主因之一。

文在寅上任後,宣示遏制房價上漲,並強化租客權益措施,改善無房產族群居住狀況的目標。先是透過提高房產稅、綜合所得稅、買賣交易稅,並將熱門地區劃定為限購、限貸區等方式,希望抑制炒房投機行為;之後又增訂房東調漲租金限制,希望同時壓低房租價格。

政府原意是在減少投資客買房需求,使供給大過需求,進而促使房價降低,卻沒想到調漲稅率不僅讓持有房產的屋主陷入「稅金地獄」,往年繳稅截止前因屋主將房產脫手的季節性房價下跌期消失,房價反因屋主籌措稅金需求提高而走揚。

韓國特有的租屋制度「傳貰」狀況也是如此,傳貰是指房客支付房屋總價的5到8成給房東做為押金,簽訂2年以上長期租約,租賃期間不需再支付房租,租約到期後可取回全額押金,房東則以押金存入銀行的利息或投資收益取代房租,但在房價、賦稅成本飛漲同時,租金自然也跟著水漲船高。

雪上加霜的是,韓國中央銀行今年因應2019冠狀病毒疾病(COVID-19,武漢肺炎)降息,銀行利息減少,傳貰收益不如以往,也讓許多房東乾脆把房子收回來自己住,傳貰物件大大減少,無殼蝸牛族能否找到傳貰物件成為一大問題,更遑論僧多粥少狀況下飛漲的押金負擔。

供給減少使傳貰市場交易慘淡,房地產買賣市場則出現「恐慌購買」的狀況,包括部分傳貰租屋者轉而考慮買房,預期房價一升不復返的青壯年族群也抱持「再貴也要趕快買」的心態。

一名住在首爾的30多歲韓國上班族近期就因此煩惱不已,由於房貸額度受限,手頭上的存款加上貸款最多也只買得起6億韓元(約新台幣1550萬元)的房子,要找到滿意的物件實屬不易,但因覺得「未來只會越來越貴」,只能再想辦法趕快多籌點錢。

根據不動產情報業者「不動產114」日前發布調查,近7成受訪者預期2021上半年房價將持續上揚,預期傳貰價格將持續上升占比則達到77.5%。

多數民眾認為,首爾等首都圈地區供給本就不足,而政府祭出的措施不但未抑制不必要的需求,反而刺激民眾購屋;限購、限貸地區的劃定,也使原本房價較低而未受限制的地區房價升高,高房價出現從首爾、首都圈,逐漸向非首都圈地區蔓延的狀況。

日前獲文在寅內定為新任國土交通部長的首爾住宅都市公社社長卞彰欽,上任後首要之務勢必是處理房價問題,目前初步規劃以高密度開發地鐵站周遭、提升都心住宅供給的方式因應,但實際作法及成效如何尚待觀察。

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