南韓房貸新政策！貸款成數不得超過6億 如非自住將「退回申請」

[周刊王CTWANT] 南韓政府宣布自28日起，對首爾及特定限制地區實施空前嚴格的住宅擔保貸款（주담대）限制。新政策明確規定，購屋貸款不得超過6億韓元。根據《每日經濟》報導，以首爾市平均公寓價格14億6492萬韓元推算，過去在非限制區最多可貸款至10億2000萬韓元，如今限縮至6億，代表著購屋者需準備超過8億6000萬韓元的現金，才能順利成交。

房地產分析機構R114指出，首爾25個行政區中，有18個區的貸款額估計會大幅縮減，影響戶數高達127萬6247戶，占全市約74%的公寓總量。僅有像是九老區（구로구）、蘆原區（노원구）、中浪區（중랑구）等7個行政區，因公寓均價未超過8億5000萬韓元，得以維持貸款比例不變。

從具體區域來看，高價區如瑞草區（서초구）、龍山區（용산구）、松坡區（송파구）等地，因過往貸款可達市價50%至70%，如今面臨近10億韓元的貸款額削減。例如瑞草區平均公寓市價為31億9528萬韓元，過去可貸至約16億，現今僅限6億，意味著需備妥26億以上的現金才可能成交。

受到政策波及的不只首爾市區。根據房地產R114資料，京畿道與仁川公寓均價分別為5億8525萬韓元與4億5667萬韓元，看似低於新上限，但果川市（과천시）、城南市（성남시）、河南市（하남시）等地的平均房價分別高達20億、11億與9億以上，同樣面臨貸款限縮衝擊。

政府這次針對家庭債務激增現象出重手。金融委員會於27日召開緊急家庭債務檢討會議，宣布「家庭負債管理方案」，全面壓縮政策與非政策性貸款的總量目標。政策貸款如「踏腳石貸款」（디딤돌대출）、「安居貸款」（보금자리론）等將調降最高限額約25%，並統一貸款期限不得超過30年，租賃貸款保證比率也從90%下調至80%。

此外，如果在首都圈與限制地區內購屋，借款人需在6個月內入住，若為多屋擁有者或非實際居住者，則幾乎全面被拒絕貸款申請。即便是首購族，也需面對LTV（住宅擔保貸款比率）從80%調降為70%的新規。

《聯合新聞通訊社》在報導中也提到，新制將加強監控價差投資（갭투자）與信用貸款挪作購屋用途的行為。政府也對首爾房市的過熱現象警戒升溫，特別針對江南三區（강남、서초、송파）與龍山區近期房價飆漲現象提出控管。

單是今年1至4月，江南三區刷新成交價的交易就達1633件，是北部低價區「노도강（蘆原區(노원)、道峰區(도봉)、江北區(강북)的縮寫）」的25倍，價格差距平均高達16億韓元。

對此，金融當局表示將密切監控市場反應，並視情況啟動追加措施，包括擴大限制區域、進一步下調LTV、調高貸款風險權重等，以全面遏止非居住性購屋行為與貸款槓桿擴張。

對實際購屋需求者而言，即使收入充足，也難敵貸款上限帶來的資金斷點。不少年輕族群被迫將目光轉向首爾邊緣或京畿道等公寓均價較低的地區，出現人口與需求「外逃」的徵象。

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