容積率攸關樓高 建商、官員錙銖必較
前台北市長柯文哲因涉嫌以容積率圖利京華城遭到羈押,由於容積率代表建物能蓋多少樓地板面積,建商在都更時都積極爭取增加容積率,以增加可興建樓層。建築物的基地大小由建蔽率決定,而容積率可透過獎勵與容積移轉增加,並由都市計畫委員會進行審查。
前台北市長柯文哲被控於京華城案涉嫌圖利、收賄等罪,台北地方法院5日重開羈押庭,裁定柯文哲羈押禁見。此案關鍵點在民國109年起相關會議把改建案容積率從560%提高至840%,過程中疑有市府高層交辦。
容積率攸關樓地板面積
建商要蓋建築物,需要先取得基地,而基地有多少比例的面積能蓋建築物,則是用建蔽率計算。建蔽率=建築面積÷基地面積,以台北市而言,住宅區住一的建蔽率為30%,住四為50%;商業區商一建蔽率55%,商三65%。其他不同土地使用分區的建蔽率則各有規定。
容積率=基地內建築物的容積總樓地板面積÷基地面積,容積率與一塊土地上建物能蓋多高有關,兩塊面積相同的基地,容積率越高的土地能蓋更多樓地板面積,即更高的樓。例如,一塊100坪的基地若建蔽率為50%,代表只有50坪土地能夠蓋房子;當容積率為200%時,代表總樓地板面積可達200坪,意即能夠蓋4層樓。
可給予獎勵、移轉
由於土地上蓋房子的面積越大,戶外空地就會變少;樓蓋的越高,則可能擋住隔壁建築的陽光,因此就需要建蔽率與容積率來評估土地是否被超量使用。另外,此次京華城案遭法院懷疑圖利的20%「容積獎勵」,是在法定容積率之外,額外給予容積率,目的包括鼓勵民眾進行危老重建、都市更新。
容積移轉則是指土地容積移轉至其他建築土地,供建築使用。送出基地指的是「可以將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地」,接受基地則是「接受容積移入的土地」。依都市計畫容積移轉實施辦法,接受基地的可移入容積,以不超過該接受基地基準容積30%為原則。以京華城改建為例,容積移轉為30%,原本容積率為560%,可獲得容積率168%。
都委會是審查關鍵
而審查容積率的單位,通常是都市計畫委員會,職掌包括審議「都市計畫擬定變更」、「舊市區更新計畫」、「新市區建設計畫」等業務,都委會主任委員由內政部、各級地方政府或鄉(鎮、市)公所首長分別兼任;其在直轄市、縣(市)政府,並得指派副首長或主管業務機關首長擔任。
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