都更危老大解密‧耕築共好家園

都更危老大解密‧耕築共好家園
作者：黃張維 出版社：今周刊 出版日期：2021-07-29 00:00:00

讓都更不再讓人敬而遠之，順利開啟自家老宅第二春。

全台老舊房屋比率超高，你家可能就是其中一戶。

你是否曾夢想著透過都市更新或危老重建，打造健康舒適、溫馨又便利的安全家園？

但轉頭又想到，都更過程勞心勞力、不熟悉行政程序、溝通左鄰右舍曠日費時，再加上合約密密麻麻像是無字天書，整天擔心上當受騙，最後只好打退堂鼓，繼續將就住在安全與機能已不符現在所需的老破房，然後望著一旁的新成樓默默嘆氣呢？

這一切，其實只需要專家來為你引路。

都市更新危老重建推手黃張維透過15年親身實戰經驗，
精準剖析危老與都更重建的優劣差異，
加上深入淺出的觀念與法規解讀，以及實際重建執行案例分享，
帶你掌握讓老家再展第二春的必備常識。

你所擔心關切的問題：
改建有什麼好處？我需要出錢嗎？能換到多大的房子？該如何選建方？

全部坦誠大公開。

★本書特色：

速查Q&A，查找便利
表格條文解析，閱讀無痛點
案例圖片對照，親臨都更現場

苦守老房盼新屋，不必再等十八年！
全台有接近一半的房子屋齡超過30年，
台北市的30年老屋更占了七成以上，
危老都更重建顯然已經刻不容緩。
如何幫你家危險、老舊的老房子華麗再生，活化資產最大效益，
43項觀念解析X13條速查Q&AX4個都更實戰故事，
讓都更不再讓人敬而遠之，順利開啟自家老宅第二春。

★名人推薦：

各界專家共好推薦

李吉仁／台灣大學名譽教授、誠致教育基金會副董事

李永然／永然聯合法律事務所所長

花敬群／內政部政務次長

林松樹／都更危老稅務會計師

林銘峰／國家住宅及都市更新中心行政組組長

郭瑞祥／前台灣大學副校長、管理學院院長

蔡竹雄／台北市不動產開發商業同業公會理事長

謝金河／《今周刊》董事長

（依姓氏筆畫排序）

看完作者與耕團隊的經驗分享，都更與危老更新案還真是「人」的行業。唯有用心，方能更新！
台灣大學名譽教授、誠致教育基金會副董事李吉仁

本書作者我非常佩服，此次撰寫本書，內容集合了該團隊15年來在都更危老領域協調整合所累積的實務經驗，提供「實施者」與「地主」們做為參考。
永然聯合法律事務所所長李永然

本書的出版，解答許多參與都更危老權利人最關心的資訊與疑問，更代表作者身為整合團隊，願意釋出公正公開關鍵知識的善意與企業社會責任的展現，令人尊敬。
內政部政務次長花敬群

書中除了專業知識外，最讓我感動的是與客戶之間的往來，首要是建立信任、再提供專業服務。一個企業能夠成功，很重要的是核心價值的建立，而這個價值除了傳遞給客戶，也包含了自己的員工，創造出雙贏的局面。
前台灣大學副校長、管理學院院長郭瑞祥

相當值得提供不論是已經在重建整合的階段、或是期望能開始，及想要一窺了解重建世界的屋主們，獲得相關正確知識及重建觀念，進而成為一位聰明共好的屋主。
台北市不動產開發商業同業公會理事長蔡竹雄

★內文試閱：

‧導讀

「耕薪」，顧名思義就是「辛勤耕耘、薪火相傳」，期許我們能夠成為～深耕這片土地、協助完成永續傳承夢想的推手！

我們是耕建築團隊～是一群為夢想插秧、一步一腳印、堅持到底的城市農夫！我們犁入城市沃土的種籽，種下對土地的情感與記憶，期盼一步一腳印地辛勤耕作後，每一寸土地都能長出新生命的嫩芽，成長茁壯，生生不息，薪火相傳。耕薪的起心動念就是「耕耘、薪傳」。

都市更新與危老重建的過程，通常是費時與漫長，考驗著每一個參與者的耐心與得失心，耕建築團隊懷著「堅定的初心」，一路致力實踐「勇於挑戰、分享熱情、追求健康」的信念，堅持為屋主們打造共好的社區、環境與社會

耕建築團隊自2006年創立以來，共有4個都市更新重建案與1個合建案完工交屋，目前有2個都市更新案在建與建照取得，4個危老重建案即將取得建照完成銷售，與1個合建案進入工程期間。重建基地主要聚焦在大台北信義計畫區、大安區、中正區、松山區，與士林天母區、新北市汐止區。一路以來持續堅持在台北市／新北市，為都市更新和危老重建的工程努力不懈。

耕建築團隊與今周刊在合作討論的過程中，認為都市更新與危老重建是需要被關注的重要議題，尤其每個案件的協調整合與法令規章，皆需投入長期的時間與人力，不斷溝通，並釐清各式問題與疑慮，因而促成了這本書的誕生。

這本書是都市更新／危老重建的工具與實例書籍，集合耕建築團隊過去15年累積的實務經驗，希望提供不論是已經在重建屋主整合的階段、或是期望能開始重建整合、還是想要一窺了解重建世界的屋主們，相關know-how，進而當一個共好聰明的屋主！

‧摘文

第1章大家都在都更，我家的老房子也可以重建嗎？

01為什麼房屋需要重建？

每次參加活動，介紹自己從事的工作後，我最常被問到的就是：｢到底怎麼樣的房子才能都更？｣當然，都更只是一個統稱，我想大家真正想知道的應該是如何才能重建老舊房屋，重建時有什麼規定，屋主自己又該做些什麼準備。

在說明房屋重建的條件之前，我想先和大家聊聊，為什麼我們要重建房屋？當然，重建之後，屋宅一定可以變得更新、更美，住起來也更舒服，但這些都只是重建的附加價值，我們進行房屋重建的最大原因就只有兩個字──「安全」。

九二一地震前興建的建物須仔細檢視安全性

1999年發生的九二一地震，造成全台超過十萬間房屋倒塌，近兩千五百人死亡。

因此在那之後，政府便將建物耐震標準提高到五級，以期讓後來興建的房屋可以具備更好的抗震性。相對的，九二一地震前建造的房屋，因為少了法規的要求，也受限於當時的建材和施工技術，在安全性上十分堪慮，除了地震係數和建物耐震度，牆柱樑的韌性、樑柱接頭工法、鋼筋密度與彎曲角度等等，極可能沒有達到一定的安全標準。

或許有些人會想，如果房子可以安然度過九二一，也沒有因為三一一地震而傾斜、倒塌，那應該夠堅固了吧。事實上，地震對房屋造成的損毀是日積月累的，即使能夠安然度過兩次大地震，並不表示當時的強大震度沒有對房屋造成傷害，如果再來一次地震，難保依舊可以安然無恙。

買老屋來裝修真的萬無一失嗎？

此外，有些人因為房價或公設比的考量，選擇購買老屋，再加以裝修，這當然也是一個方法，不過，我卻也看到許多人買了老屋之後，只顧著把室內裝潢得美觀亮眼，卻忽略了老屋的潛在危險。

就拿四、五層樓的舊公寓來說，因為多半沒有地下室，地下基礎結構並不穩固，且樑柱尺寸或系統也沒有經過技師簽證確認，這些都會構成安全上的隱憂。另外，這種舊公寓通常已有三、四十年的屋齡，當時的建造方式通常是先砌好磚牆，再以鋼筋混凝土搭建樑柱，但此類建物因面寬較小，樑柱之間的距離也比較短，且每根樑柱與牆都可能是屋體的重要支撐，不可隨意打掉，在裝潢上有一定的限制，也難以因應家庭成員人數來改變室內隔間。

再者，現代人對各種生活電器的依賴與日俱增，但老屋的水電、消防、空調、汙水等機電設備通常都非常老舊，安培數也低，在供電不足的狀況下，很可能會引發火災。一般來說，水電管線的壽命約15至20年，若買老屋就必須考量管線老舊可能造成的危險，但如果所有管線都要重新布設，再加上基礎工程的補強，零零總總的費用加起來，並不是個小數目。

這個時候，我們實在很難說買老屋來重新裝潢，是一件划算的事。

重建雖工程浩大，卻一勞永逸

隨著科技的日新月異，建材與建築技術也日益精良，以這些新穎建材和精密技術所創造出的安全性和舒適度，絕非只做局部補強的老舊建築可以比擬，再加上政府的各種補助，屋主所需付出的代價也可控制在最小的範圍內。

至於那些已經無法單靠補強來改善居住安全的老舊或危險住宅，自然更需要慎重考慮重建的可能性。

房屋是一件可以代代相傳的資產，花個幾年的時間，換得眾多家人居住的平安與安心，我想絕對是一生值得的一件投資。

02我家該進行都更重建，還是危老重建？

基於政府的大力推動，以及民眾安全意識的提高，相較於過往，老屋重建的案例確實多了許多，許多老屋的住戶都因重建而得以享受更舒適、安全與健康的居住環境，甚至有些人還會特意購買位於都會精華地段的老屋，期待日後可以藉由重建讓住屋升級，同時也享有都會生活的便利與交通的便捷。

相對的，我也聽聞有許多老舊屋宅的屋主，雖然很想重建，但是，因為住戶之間無法達成共識、對繁瑣的相關規定不夠瞭解，或是找不到適合的建方等種種因素，導致重建一拖再拖，幾十年過去了，大家依然住在陳舊，甚至有些危險的老舊房屋中。

房屋重建是件大事，尤其對台灣人來說，屋宅，不僅是可以傳家的重要資產，更是安身立命的地方。要決定是否重建，又要和建方協商，之後還要重新安排家人的住處，對大部分人而言，都不是件容易的事。所以一開始，我通常會建議屋主先釐清自己的條件和期待，並從中找到一個折衷點，如此才能透過重建，為自己創造更好的生活環境。

都更重建與危老重建的區別

雖然表面上看起來都是拆除老舊房屋，打造全新建築，但所謂的老屋重建，其實還分成都更重建與危老重建兩種，且各有不同的規定和配套措施。

都更重建主要是根據「都市更新條例」，配合政府改善居住環境等政策，所進行的房屋重建，包括所在位置，如是否位於都市計畫區域內、房屋的環境條件，如房屋是否足夠老舊、有無電梯、是否位於狹小巷道等等，都必須符合政府訂定的標準。此外，重建時需得到八成以上屋主的同意，且各縣市政府對最小重建基地規模也有不同的規定，以台北市和新北市為例，至少需有500平方公尺（約151坪）。

只不過，都更重建雖然行之有年，因法規限制較多，程序也非常繁複，從提出申請到審核通過、執行、完工，所耗費的時間，短則五、六年，長則十年以上，成效相當有限。所以，政府另外制定了「危老條例」，讓規模較小的基地，或具危險性的老舊建築，可以即時重建。

危老條例的全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，顧名思義，就是針對具有危險性或一定屋齡的老屋所設定的重建條例。所謂危險建築指的是海砂屋、震損屋等有安全疑慮的房屋，老屋指的則是屋齡三十年以上、沒有電梯或改善不具效益的房屋。與都市更新不同的是，危老重建沒有面積的限制，但重建時必須取得所有住戶的同意。

保留評估彈性，爭取最大空間

兩種重建條例雖然都規範得非常詳細，但通常還是得搭配實際狀況一起衡量，才能做出最適當的判斷。因此，每當接觸到一個新的案子，建方都必須幫屋主仔細評估房屋的條件和基本資料，再提出對屋主最有利的建議。評估時，我們必須衡量的條件包括使用分區、房屋現況、地區售價、社區規模等等，其中，最關鍵的兩大要素就是基地規模和屋主人數。

以基地規模來說，根據規定，都更重建至少要500平方公尺（約151坪），介於500至1,000平方公尺的基地雖然可以申請都更重建，但申請時有較多的限制，甚至必須經過各地區審議會或地方政府的核准，這個時候，小面積基地的重建必要性會受到比較大的質疑，畢竟，都市更新本來就是為了創造多數人的利益而設定的政策，所以，如果是不在公劃都更地區內的小型基地，我通常會建議屋主申請危老重建。

若從屋主人數這個角度來看，危老重建必須獲得所有屋主的同意，也就是說，只要有一位屋主不同意，整個重建案就會卡關。但是，如果屋主人數不是太多，換句話說，獲得所有屋主同意的難度不是太高，我還是會建議屋主先申請危老重建，因為危老重建的程序比都更簡單許多，如果一切順利，屋主們可以更快享受到舒適的新屋。然而，如果在過程中，不管再怎麼努力，最多也只能獲得八成屋主的同意，而且建築本身也符合都更重建的規定，我就會建議屋主轉軌申請都更重建。

以上只是兩個申請重建項目的簡單例子，事實上，在漫長的重建過程中，參與重建的任一方都可能碰到情、理、法等各方面的衝突，所以我認為，即使有了初步決議，只要尚未正式定案、動工，必要時，還是可以保留彈性，根據當下情況，看看是否有需要變更申請項目，以求讓重建順利完成。