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2020-05-28 | 大華網路報

危老重建特快車! 「等了20年,終於在12天核定重建…」400萬戶老屋可望重生

撰文‧今周刊編輯團隊

當了一輩子的土地代書,李佩勳從沒想到,自己的人生竟然會在50歲後,迎來這麼大的改變。改變的觸媒,是2017年5月上路的「危老重建」政策。

這2年,在他位於新北市三重區的辦公室里,各方地主絡繹不絕地上門,每逢周末,他還得抽空參加建商主辦的危老說明會,成了台下爆滿聽者口中的李老師。去年一整年,他以危老推動師身分,送出40件「結構安全性能初步評估」(簡稱危老初評),平均算下來,每個月就為超過3棟老宅送出了砍掉重建的敲門磚。這個成績,是新北之冠。

李佩勳說,《危老條例》上路後,可以感受到不少原本已經打消重建念頭的老屋主人,又開始動了起來。「有位老伯,每周六下午就捧著一大疊資料來問我法令,我每次都說『讓你問到飽』。」

對政策延續有感的,不只是土地代書,「危老,愈來愈像房地產產業新的火車頭,火車頭的司機,則是危老推動師。」地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥如此形容。3年下來,危老政策拉起的串聯效應,不只是一棟一棟的老宅開始轉生翻新,逐漸改變了許多街頭巷尾的模樣。全台各地的營造業、房仲業,乃至於不少人的職場生涯,也都跟著這班列車有了全新的生命力。

訴求快、狠、準

解決都更痛點,民眾買單熱絡

新北市城鄉發展局都更處主任祕書李擇仁表示,危老上路至今,已有足夠充分的實例證明,這套政策克服了一般民眾對都更的2大根本痛點:遙遙無期、整合困難。

而關於解決「遙遙無期」的都更痛點,危老重建上路3年來的經典案例,當屬2017年11月28日獲得新北市政府核定的危老案——板橋「欣璞綻」。這個預計在2023年完工、改建為地上25層電梯大樓的危老重建案,從送出重建計畫書到核定,包含例假日在內,總共只花了12天,也成為全國首宗核定的危老重建案。

事實上,「欣璞綻」在超高速通關之前,有著地主等待重建20年的心路歷程。地主之一的莊惠莉坦言,因基地緊鄰捷運新埔站,交通便利,所以長年以來上門探詢整合都更的建商不知凡幾,但結果都一樣,毫無下文。

「2015年,輪到唐璽建設來敲門……,」唐璽建設董事長董景翔評估,若要整合完該基地2500坪範圍的難度很高,因此一開始他打算走「簡易都更」,先申請同意戶比率較高的941坪基地。

沒想到,內政部2017年5月推出《危老條例》,他立刻改弦易轍,以原本計畫的900多坪基地為範圍,先用1個多月的時間申請並通過安全評估,當年11月16日送出危老重建申請書,當月28日就獲核准。

董景翔表示,危老替都更開了方便之門,相較於都更申請程序複雜、時間冗長,對地主來說有太多不確定因素,危老沒有面積限制,只要100%地主同意就可送件申請,從實際操練的結果看來,的確符合立法當時的「打造都更高速公路」目標。

危老改建潮正夯

帶旺傳產、營建、銀行融資商機

危老遍地開花,除了老屋主人受惠之外,房地產產業的樣貌,也有了「雨露均霑」的變化。老牌混凝土業者國產建材實業總經理吳志仁表示,公共工程案一直是公司出貨的主力,但這兩年觀察到,危老建案所帶動的預拌混凝土需求一直在發酵;其中又以北台灣是國產出貨量最高的區域。

以具體數字來看,吳志仁指出,來自這部分的新需求,已占公司每年混凝土總產量650萬立方米的8%,換算下來,每年出貨給危老建案的混凝土,相當於2.5座台北101大樓的興建需求!

除了帶旺營建、建材等需求之外,危老也帶出了「平台業者」全新商機。舉例來說,信義房屋關係企業安信建經,就開始切入危老市場的「全案管理」服務,目前輔導中的危老案就有四件,均是地主委託自建。

銀行部分也有動作,除了必須推廣政策的公股行庫積極響應,目前參與融資最積極之外,民營銀行也已嗅到商機,包括華泰銀行、台新銀行、新光銀行等,皆針對危老屋主提供專案貸款,也成立類似於「快速通關小組」的審核單位,分食市場大餅。

修法延續政策力道

借力使力,回頭反擊都更障礙

危老重建政策推手、內政部次長花敬群認為,危老重建終究只是都更大計底下的一條快速通道,在飆速衝刺之後,包括近來外界漸有疑慮的「滿街紙片屋」,或者可能造成畸零地、地籍零碎、不利都市景觀等問題,確實都該認真思考。

事實上,《危老條例》今年修法的目的,除了因應時程獎勵3年屆期、必須將政策力道延續之外,同時也試圖引導民眾往較大面積重建的方向思考,因此,相併鄰地面積限制取消,使危老基地可整合鄰地,帶動周邊地區的整體重建,擴大土地使用效益。

另外,本次修法也增訂重建基地的「規模獎勵」;重建面積達200平方公尺,可獲得2%容積獎勵,每增加100平方公尺,再給予0.5%,面積愈大,獎勵愈多;但與時程獎勵合計後,最高仍是10%。花敬群解釋,這次修法的重要概念之一,就是鼓勵民眾以「較為合理」的基地面積申請重建。

某種程度上,花敬群正準備用危老的成功經驗反擊種種都更障礙,這樣的企圖心,除了可望重新燃起都更的市場商機、城市風貌想像外,也讓許多當年經歷「都更磨難」的當事者更加有感。

檢驗危老政策3年成績,火熱效應百花齊放,但這個超乎外界原先想像的好成績,能不能終於轉化為更強大的都市更新動能,不只攸關產業商機,更攸關台灣的城市樣貌、民眾的居住品質,這是危老重建的下一個任務指標。

(閱讀全文…https://bit.ly/2yzognW )

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圖1:
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