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2024-04-22 | 中央社

PwC Taiwan舉辦南進東協暨海外不動產投資論壇 解析南向投資趨勢與稅務規劃

普華國際不動產公司、資誠聯合會計師事務所2024年4月19日於台北舉辦「南進東協暨海外不動產投資論壇」,邀請專業團隊剖析亞太不動產市場趨勢、國際金融市場趨勢、不動產投資稅務規劃、東協國家不動產投資及第二家園等議題,為有意於東協置產的台灣投資者提供全方位的不動產投資見解,作為後續海外布局及投資參考。

泰國、越南、馬來西亞不動產市場發展可期根據PwC《2024年亞太地區房地產趨勢調查報告》,儘管全球不動產市場因高利率持續低迷,但投資人對亞太地區整體信心仍然樂觀,普遍將亞太地區視為安全的避風港,其中新加坡、越南胡志明、泰國曼谷三個東協國家,名列投資者最看好的前十大城市。另外值得注意的是,近三年來,泰國曼谷名次躍升六名,馬來西亞吉隆坡更躍升九位超越台北。

普華國際不動產公司總經理田揚名表示,東協本身的人口紅利優勢及近期全球供應鏈移轉浪潮,使許多企業持續擴大投資東協,產業投資連帶推升不動產市場。因應企業南進東協需求,普華國際不動產持續拓展越南、泰國及馬來西亞等地相關服務,2023年亦成功協助台商於泰國及越南等地購置工業不動產。

海外不動產投資不得不知的稅務評估面向「有土斯有財」是深植於華人長輩心中的觀念,資誠家族及企業永續辦公室主持會計師洪連盛表示,近年來部分高資產人士的確對於東南亞及日本房地產投資燃起高度興趣,然而在投資境外不動產前,建議應先綜合評估「稅後成本」:一、買房資金來源的稅務成本評估過往不乏投資者漏未全盤考量稅務成本,導致投資不動產交易中產生所得稅或贈與稅稅務風險,前者可能是運用境外免稅天堂公司資金支付以個人名義投資的投資款;後者可能是一代支付投資價款,但產權登記於配偶以外之人名下。

二、各國稅務成本評估當地與本國稅務規定不可不慎,除了當地不動產持有稅、資本利得稅以外,投資架構也必須列入考量,舉例來說,個人處分泰國不動產需繳納泰國當地5%~35%的所得稅,此部分繳納的稅款得於限額內扣抵台灣的基本所得稅額(AMT)。而投資者處分透過境外免稅天堂公司投資泰國不動產須繳納泰國20%的資本利得稅,但當地已繳納的稅負不得間接扣抵台灣個人AMT,且因台灣個人計算受控外國企業法規(CFC)已於2023年正式上路,境外公司處分不動產的隔年度,投資者亦須評估是否須繳納CFC盈餘的20%稅負。

三、不動產傳承稅務成本評估東南亞及日本當地的遺產稅稅負不一,投資人應於投資前列入評估,且該稅負可能因不同的投資架構而有所變化。

針對泰國不動產,具備東南亞以及泰國註冊會計師資格的資誠聯合會計師事務所東南亞與印度業務服務秘書長張智媛表示,近期多數外資或外國人考慮投資東協國家時,優先考量泰國,主要原因在於泰國開放讓外資或外國人可購買不動產的不動產類型較多。張智媛提醒,要透過哪種類型的投資方式,仍有許多相關規定要留意。她進一步說明,在投資泰國不動產前需要有完整的稅負規劃,考量各方面的相關費用及稅務成本,包含轉讓費、特別營業稅、扣繳稅以及印花稅。尤其在個人扣繳稅與特別營業稅方面,跟持有不動產年限有關。而泰國個人所得稅自2024年1月1日起更新法規,泰國稅務居民及非稅務居民須就「泰國來源」所得課稅,泰國稅務居民取得「境外來源」所得,就其取得所得款項匯入泰國境內之部分課稅。張智媛另外提醒,針對泰國土地和建築物稅的部分,持有的不動產類別不同相關規定也會不同,因此外資或外國人投資泰國不動產前,必須全方面進行法令與稅務規劃。

投資台灣不動產的傳承稅務管理及資金回台評估面向資誠聯合會計師事務所家族企業傳承暨財富管理服務協理李南漢表示,在高資產人士的傳承計劃中,不動產的資產配置為常見的選項之一,除了對於不動產的偏好,部分考量可能是來自於遺贈稅課稅價值(即公告現值及評定現值)低於不動產的市價,然而在房地合一上路後,於傳承不動產時可能產生「省了遺贈稅,但繳了更多的房地合一稅」的窘境,原因在於二代出售因繼承或受贈取得的不動產,且其適用房地合一稅時,出售不動產的成本認定並非一代原始取得的成本,而是二代繼承或受贈時的課稅價值;在一代買入不動產及二代處分不動產時市價不變的情境之下,二代賣房實際上沒有獲利,但仍須繳納房地合一稅。於傳承規劃實務上,將會先評估二代於取得不動產後短期間脫手的可能性及相關稅負,惟未來情況如有變化,導致二代須於短期間內出售時,一代也無須過於擔憂,二代仍得善用重購退稅的規定以降低房地合一稅的衝擊。他特別提醒關於持有期間的規定,財政部於2023年11月發布新令,明定當民眾出售連續繼承取得的不動產時,可以將每次繼承的被繼承人持有期間一併計算在內;當持有期間拉長時,有機會適用較低的房地合一稅率,個人房地合一稅最低稅率為15%。

如投資人擬以境外資金回台投資不動產,過往新聞上常見境外公司來台設立子公司或分公司的模式,已因平均地權條例新制規範私法人購屋採許可制而受限,而外保內貸方案已有遭國稅局個案查核的案例。為降低資金回台的稅務風險,投資人得於今年年底之前,委任會計師透過國稅局的境外資金個案諮詢窗口服務,以事先透過去識別化文件釐清稅務問題,安心讓資金回台。

中國信託商業銀行探討國際金融市場趨勢中國信託商業銀行於本論壇分享國際金融市場趨勢,以及北美、日本及東協各國對於外國人融資之市場實務,提供投資者海外投資布局及諮詢管道的參考。

中國信託商業銀行於14個國家及地區設有超過370處據點,海外布局以大中華、日本、北美及東南亞為重心,設有東京之星子行、美國子行、加拿大子行、泰國子行、菲律賓子行及印尼子行,提供國際企業跨境金融服務。

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