震後都更再啟 德勤商務法律雙重解析法律與稅務案例 優先思考兩點 再創不動產新生機

據內政部統計，2024年第一季臺灣住宅平均屋齡為32年，其中屋齡30年以上住宅比例為52.37%，多達483萬2,060宅。而近來地震頻繁，使社會大眾對於建築物的安全議題日益重視。政府也積極推動都市更新政策，不僅提升民眾居住品質，更為企業帶來新的商機與挑戰。德勤商務法律事務所今（10）舉辦「震後都更再啟 - 法律與稅務雙重解析與實戰案例」研討會，從都市更新的訴訟實務、自主更新推動、都更會的審議運作及稅務議題切入，並建議以「釐清都更運作模式」及「掌握法律稅務風險」兩點著手思考，協助都更參與者於都市更新案的各階段有效整合各方共識、加速計畫審議過程、提升相關經濟效益並保障自身權益。

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都市更新訴訟解析與法律風險的預防

臺北市政府都市發展局科長江中信指出，面對房屋老化問題日益嚴峻，都更案的推動及相關爭議也隨之增加。基於都市更新的訟爭現況與實務觀察，江中信詳細說明常見的訴訟類型，探討訴訟過程中可能牽涉如劃定更新單元、權利價值爭議及同意比例的認定時點等各類程序與實體問題，揭示都更程序參與者在訴訟中必須注意的關鍵事項。此外，江中信所提多為實際案例之重要爭點，加深大眾對於都更潛在法律風險的瞭解，也提供諸多合理有效的因應對策，不僅有效協助防範法律紛爭，更有助於拓展對都市更新趨勢的認識。

@都市更新的挑戰與成功案例剖析

新北市建築師公會理事長汪俊男強調，都市更新已成為當前建築業的重要課題。汪俊男從建築師的觀點，探討都更的主要爭議及實施架構，並從新北蘆洲民義段海砂屋的自主更新案例，詳細分析自主更新的實踐過程與成功要素，包含輔導架構、推動團隊組建、社區共識形成、經費籌辦及房地分配等關鍵面向。同時，針對都市更新複雜的運作模式，透過上述成功都更案例分享，延伸介紹推動過程中的挑戰、可能遭遇的障礙與多方利益的協調等議題，提供如何凝聚居民共識、處理複雜的產權問題，以及委託專業進行整合規畫的實用建議，作為未來參與或投資都更專案的重要參考。

@解密都市更新審議流程

德勤商務法律事務所合夥律師林光彥從都更審議實務的角度，深度剖析都市更新的整體流程及都更會在其中所扮演的核心角色。不僅詳細介紹都市更新的基本概念與主要程序，同時也解答一般大眾對於都更審議會的職權、組成結構及決策過程的常見疑惑。針對都更審議會的運作細節，林光彥也從審議委員的立場，指出審議過程中的關鍵要素與常見問題，包含事業計畫與權利變換計畫的擬定，以及與審議委員的有效溝通等，提供參與都更的實用建議。協助參與者在都更專案中做出更明智的決策、提高審議通過的機會、加速專案進程，也增進有關政策與實施細節的掌握。

@都市更新應注意之稅務問題

勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師戴群倫表示，都市更新涉及複雜的稅務處理，掌握相關知識是最大化都更效益的關鍵。從地價稅、房屋稅、土地增值稅與契稅的稅捐減免，到投資都市更新的所得稅抵減，戴群倫深入解析參與都市更新得以適用的優惠稅制，並比較協議合建與權利變換的各項租稅負擔。藉由釐清都市更新所得稅與營業稅的概念，並延伸探討都更常見的稅務議題，例如差額價金之稅務處理，以及權利變換折價抵付營業稅之負擔主體，使有意參與都市更新計畫的所有權人、實施者及資金提供者，通過專業的稅務分析，規畫更為經濟的都更方案。