赴日本投資不動產 KPMG：須審慎評估投資需求及稅法風險

近年來，日本經濟在疫情後迅速復甦，觀光業、產業和股市均表現出色。再加上社會經濟環境穩定，以及地理位置與台灣相近的特性，吸引了許多投資者前往日本置產，使不動產需求和升值空間持續看漲。然而，對於海外投資者而言，文化和語言的差異，以及海外置產涉及的專業稅務和法律知識，都是一大挑戰。KPMG安侯建業於今(18)日舉辦了「日本不動產投資論壇-傳承與革新：探索日本不動產投資的新視角」研討會，從台灣和日本的角度探討日本不動產投資市場的概況與機會、了解日本不動產的稅務和法律議題、掌握國際金融市場趨勢。

KPMG安侯建業執行長施威銘表示，由於日本政經局勢穩定，加上基礎設施已發展成熟、放寬海外人才就業和留學政策等誘因，使得日本成為許多國人海外置產的首選。然而，投資雖然充滿機會，但也伴隨風險。投資者在取得、持有/租賃及處分日本不動產時，需注意日本和台灣的相關稅務及法規，並審慎評估自身需求及相關法律風險，觀察市場局勢及政策變化，選擇最適合的投資策略，以實現投資目標並最大化效益。

KPMG畢馬威不動產顧問有限公司副總經理林昇恒表示，日本九州熊本縣因台積電的進駐，吸引了國人關注，許多台灣人因為台積電效應及熊本房價低於北台灣主要縣市，進而前往熊本購置房地產，然而，由於大多數投資者並未長期居住在當地，導致不動產營運管理成本相對較高；另外，台積電熊本一廠位於距熊本市中心約40分鐘車程的菊陽町，該地區目前多為非可立即開發的農地、林地及雜地，建議有意購置此類土地的投資者委請專業人員協助評估當地都市計畫法規、不動產交易習慣及資金財務規劃等因素。

另外，近期日圓大幅貶值並創下歷史新低匯率，過去兩年日本不動產交易中，台灣人購買比例顯著增加，許多日本開發商已將台灣人列為主要投資客戶，KPMG畢馬威不動產顧問有限公司今年開始接到許多日本開發商的委託，協助安排有意投資日本不動產的台灣人進行項目說明及赴日現勘行程，國人赴日本投資不動產時，應注意當地法律、租稅規定及市場習慣與台灣的差異，避免因文化和法律差異而面臨困難和挫折。

東京城市房地產投資股份有限公司副總經理龔俞嬛表示，根據仲量聯行（Jones Lang LaSalle）公布的調查報告顯示，就全球都市別不動產投資額來看，2024年上半年1-6月東京首都圈（東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）不動產投資額較去年同期大增約19%至110.2億美元（約1.6兆日圓），高於紐約、倫敦、洛杉磯等，躍居全球之冠。主要受惠於訪日觀光客回流復甦，活絡不動產市場，並加上年金資金之流入，市況預估將持續熱絡。

日本建商CITY HOMES秉持「創造土地的未來」理念，透過不動產事業培植的「收益型商業大樓開發」能力結合獨家「商業店鋪事業」know-how，主力於「東京都心極近車站好地段」，開發全新收益型商業大樓「THE CITY」，目標成為能預測時代變遷需求，開發收益型商業大樓的龍頭領先公司。

KPMG安侯建業亞太業務發展中心日本區主持人友野浩司表示，事實上居住在台灣的台灣人投資日本不動產，在稅制上有一些有利之處，在投資時若能瞭解這些有利之處，就能做出明智的投資。例如，如果是小規模的投資，個人可以透過直接取得並持有日本不動產，使個人所得稅適用約5％～10％的較低累進稅率，此規模下，在台灣並不會產生追加課稅。而規模較大的投資，例如超過3億以上的長期投資，有一種被稱為GK-TK架構的投資方式，在GK-TK架構下，可將日本的稅金降低到約20%。如果擔心未來繼承的問題，則可以考慮透過台灣法人取得日本不動產的方式，日本遺產稅最高稅率雖高達55%，但可以透過台灣法人取得的方式以避免在日本被課徵遺產稅。友野浩司提醒，在投資前建議投資人應事先依據投資規模以及目的等制定投資計畫。

中國信託商業銀行（簡稱「中國信託銀行」）國際消費金融部部長陳俞伸協理表示，中國信託銀行於全球14個國家及地區設有超過370處據點，海外布局以大中華、日本、北美及東南亞為中心，其中在日本設有東京之星子行深耕在地客戶。本次論壇中分享國人赴日投資不動產時可能的房貸往來銀行選擇，包含日本當地銀行及本國銀行在日分行等。相較於本國銀行在日分行，日本當地銀行(如東京之星)不論在最低貸款金額要求及客戶利率上均較優惠，且在營業據點及帳務上能提供較全面銀行服務，建議投資人可納入參考。此外，中國信託銀行也在美國、加拿大提供個人房屋貸款服務，提供有意在海外布局不動產的投資人做參考。