都是自用優惠但不一樣！永慶房屋稅務專家比較房地合一、土增稅差異

房屋買賣時，若產權包含土地需要申報並繳納土地增值稅，才能進行過戶。但如果以為符合土增稅自用優惠條件，就能適用房地合一稅的自用資格，恐怕就誤會大了！永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒，土增稅與房地合一稅的自用條件不同，如何正確設籍、要設籍多久時間，千萬要注意別搞混了。

土地增值稅／自用優惠有兩種

陳俊宏表示，土增稅的10%自用優惠稅率有兩種形式，包含「一生一次」與「一生一屋」。

「一生一次」需要符合出售前一年內沒有供營業或出租使用的住宅用地；地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記；都市土地面積未超過300平方公尺(約90坪)、或非都市土地面積未超過700平方公尺(約211坪)。最重要的，每人一生只有使用1次的機會！

「一生一屋」則沒有使用次數限制，但必須使用過「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴格。需出售前5年內未曾提供出租、或營業的住宅用地；土地所有權人或配偶、未成年子女在土地售出前，需持有該土地6年以上，並在該地設有戶籍連續滿6年且持有自用住宅滿6年；且出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外房屋；同時都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)、或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)才適用。

陳俊宏表示，內政部每年1月1日公告土地現值，作為計算土地增值稅的依據，土地漲價總額越多，就得按漲價倍數累進課徵20至40%稅率。如果符合土地自用條件，則能適用10%優惠稅率，比起非自用的一般稅率，可以節省至少一半稅金。

房地合一稅／自用稅率低、400萬免稅額

此外，房地合一稅2016年上路後，房地交易獲利所得合併課稅，因此只有在2016年1月1日後取得之房屋、土地，出售後申報交易獲利所得時才適用。如果此前取得的房屋、土地，則無需考慮房地合一稅，買賣獲利所得將併入隔年度5月的個人綜合所得課徵，也就沒有相關自用優惠稅率。

陳俊宏提醒，依據房地所有權人持有時間不同，將適用15%至45%稅率。若是符合自用條件，不僅房地買賣獲利在400萬以內免課徵，超過400萬部分還有10%優惠稅率，但要同時符合以下三點：第一，由個人、配偶、未成年子女持有，且設戶籍並居住連續滿6年；第二，出售前6年無出租、無營業或執行業務使用；第三，出售前6年個人、配偶、未成年子女沒有使用過本優惠。

「要注意的是，房地合一稅在判斷自用的設籍規定上，需要個人、配偶、未成年子女中至少一人，實際居住且連續設籍滿6年，如果期間有中斷就不算，並不是以累計設籍來計算！」陳俊宏說明，即使子女有設籍且住滿6年，但房屋買賣時若子女已成年，也無法適用自用優惠，這部分土增稅亦同，如果還有疑問，歡迎到永慶房屋位於雙北的直營門店免費諮詢。

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