什麼是「海砂屋」？有安全疑慮？ 6招教你辨識

買房是人生大事，誰也不希望買到影響居住安全的房子，就像是許多購屋族擔心買到的「海砂屋」。但究竟「海砂屋」是怎麼造成的？對於房屋結構的影響為何？住進去的風險在哪？又消費者該如何辨識？專營雙北市中古屋買賣的永慶房屋，特別整理海砂屋特輯，教導消費者辨識海砂屋的小撇步，並提供專業保障措施，守護消費者權益。

Q1：什麼是俗稱的「海砂屋」？

海砂屋正式名稱為「高氯離子含量之混凝土建築物」，造成主因是：建築混凝土中使用了未經淡化處理的海砂、而非河砂，導致混凝土中氯離子含量過高，長期下來可能加速腐蝕鋼筋，造成混凝土剝落，影響房屋結構安全與耐久性。

Q2：「高氯離子建築物」有哪些問題？

1.結構安全受損（最主要且最嚴重）• 鋼筋鏽蝕與膨脹： 混凝土中的氯離子會滲透到鋼筋表面，破壞鋼筋的保護層，導致鋼筋快速生鏽。鋼筋鏽蝕後體積會膨脹為原來的數倍之大，對其周圍的混凝土產生極大的張力。• 混凝土龜裂、剝落：鋼筋持續膨脹擠壓混凝土，導致混凝土的裂縫與剝落，造成鋼筋外露，進而加速鏽蝕，形成惡性循環。• 房屋壽命縮短與耐震能力下降：鋼筋腐蝕、混凝土剝落，嚴重損害樑柱等主結構體的強度和承載力，使建築物的結構安全性惡化，大幅縮短房屋的壽命，並在地震等災害來臨時，更容易發生崩塌或倒塌，嚴重威脅居住者的生命財產安全。

2.外觀劣化與居住品質問題• 壁癌：氯離子釋出鹽分，會讓牆面滲出白色鹽結晶物、油漆剝落或容易潮濕，形成俗稱的「壁癌」。• 鋼筋外露：在地下室、天花板、陽台或較潮濕的區域，更容易出現混凝土剝落和鋼筋腐蝕外露的現象。

3.健康疑慮• 剝落的混凝土粉塵中可能含有氯化物，長期吸入對肺部和皮膚可能有影響。• 長期潮濕的環境，將造成黴菌、塵蹣、蟑螂孳生，間接帶來更多健康和衛生問題。• 若水管或水塔也受到腐蝕，可能影響居家的飲用水品質。

4.經濟問題• 房價受影響：海砂屋在市場上被視為重大瑕疵，房價通常遠低於正常行情，轉手困難。• 修復成本高昂：輕微的可能可以透過防鏽處理或補強，但狀況嚴重者往往必須進行拆除重建，其鑑定、修復或重建的費用相當高昂。

Q3：如何判斷房子為「海砂屋」？1.外觀目視檢查：海砂屋需要數年、甚至數十年才會慢慢浮現，建議可以從房屋未裝潢的部分，觀察是否有以下典型的劣化跡象：• 混凝土剝落：天花板、樓板、樑柱或牆面出現水泥塊大面積掉落。• 鋼筋外露/鏽蝕：混凝土剝落後，可見內部的鋼筋裸露，且鋼筋表面有紅褐色的鏽蝕。• 牆面裂縫：樑柱或牆面出現裂縫，且裂縫走向與鋼筋配置方向平行，或裂縫中有鏽水滲出痕跡。• 牆面潮濕或油漆剝落：若牆面或樑柱表面長期受潮，伴隨白色粉狀物生成或油漆層剝落，雖非海砂屋之判定依據，仍可作為結構劣化觀察項目之一• 特殊留意場所：地下室、停車場、一樓、騎樓柱子、廁所/陽台等潮濕處的天花板。

但需要注意的是，有壁癌或裂縫現象，不一定就是海砂屋，也可能是漏水或其他結構問題。但如果同時出現「混凝土剝落」和「鋼筋鏽蝕外露」，則海砂屋的機率非常高，甚至可能是高氯離子建築物，應立即進行專業檢測鑑定。

2.查詢列管清冊（官方資料）在某些城市（如臺北市），政府會公告已鑑定並列管的「高氯離子混凝土建築物列管清冊」。可以到當地縣市政府的都市發展局或建築管理相關網站，查詢房屋地址是否已被列管為海砂屋。

3.專業檢測和鑑定以上兩種方式，可以簡易判斷是否為「海砂屋」！永慶房屋提醒，若要確定該建物是否為「高氯離子建築物」，可委託具有公信力之檢測單位（包括但不限於經財團法人全國 認證基金會《TAF;Taiwan Accreditation Foundation》、土木技師公會、建築師公會、結構工程工業技師公會認證之檢測單位）進行檢測，針對氯離子含量、混凝土強度、鋼筋腐蝕狀況、結構安全性進行全面評估。

Q4：哪些時期建造的房屋較容易有高氯離子問題？

主要集中在民國 70 年代至 80 年代（約1980年代初至1990年代中期）。

這段時期成為海砂屋的「好發期」，背後主要有幾個原因：1.砂石短缺與替代料問題• 經濟起飛與建設需求大增：1980年代是台灣經濟快速發展和大量公共建設的時期，對混凝土所需的河砂需求激增。• 河砂短缺：由於河砂開採量不足，價格飆升，部分不肖業者和建商便轉而使用未經妥善處理、含有高濃度氯離子的廉價海砂來替代河砂，作為混凝土的原料。

2.法規與標準尚未完善• 法規從缺或寬鬆：當年政府對於建築混凝土中的氯離子含量標準尚未建立或相對寬鬆，缺乏嚴格的規範與監管機制。

Q5：如何避免買到海砂屋？

購屋前可先物件調查、實地觀察、合約保障和專業檢測等多方面著手，將風險降到最低。1.查核建築資料• 確認建築年代與建商背景：1980-1990年代部分建案因管制鬆散，較易出現海砂屋。• 查看公部門資料：地方政府建管處或營建署網站上，有部分列管或疑似海砂屋資訊。• 了解建材來源或檢測情況：可向屋主、建商或房屋仲介詢問混凝土材質、來源或是否曾進行相關檢測，以作為參考。

2.現場初步觀察• 注意壁癌、水泥剝落、鋼筋外露、牆面裂縫等異常情況。

3.尋求專業協助• 委託結構技師或土木技師進行取樣檢測混凝土氯離子含量。

Q6：目前市面上針對「高氯離子建物」的保障？

專營雙北市中古屋買賣的永慶房屋，了解民眾對於海砂屋的避之唯恐不及，所以，從也提供「高氯離子建物瑕疵保障」：1.永慶房屋進行近60項屋況調查，記載於「不動產說明書」，誠實揭露屋況，確保消費者知的權利。2.若交屋後在保障期內發現鋼筋外露且氯離子超標，永慶房屋將依保障辦法補助，最高可原價買回房屋。3.另外針對中古屋滲漏水問題，永慶房屋也提供「不限屋齡的漏水保固」，自交屋起6個月內，主建物範圍內最高保障額度30萬元，是市面上唯一沒有屋齡限制的保障。