2025房貸緊縮怎麼解？永慶房屋指出換屋、買第二戶的4條路

CNEWS匯流新聞網記者許哲綱／台北報導

3月五大銀行的新增房貸金額達820億元，為近3個月新高，較上月增加211億元，數據顯示，儘管新承作房貸平均利率上升，但貸款需求仍然強烈。永慶房屋表示，近來市場委售量增，提供買方更多選擇，若有購屋、換屋需求，現在就可以開始行動與看屋，專家也提供了申貸建議。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，央行於2024年9月19日宣布實施「第七波信用管制」，針對名下已有房產的購屋人，加嚴房貸條件。僅「無房無貸」的首購族最高可貸8成、享寬限期；如果是「有房無貸」最高可貸8成、無寬限期；若是「有房有貸」第二戶限貸最高5成、無寬限期。因此，針對換屋族、買第二戶，申辦房貸可能面臨4情況：

(一)先買後賣：好處是不用擔心換屋的銜接期，但是在舊屋貸款清償之前，要同時負擔兩筆房貸，也可能會影響第二戶房貸的成數、利率與寬限期；即使簽切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。

(二)先賣後買：如果借款人名下只有一戶房貸，先賣後買可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。

(三)爭取首購：部分換屋族為避開第二戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸。值得注意的是，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。

(四)其他情況：針對繼承取得的房屋和房貸，也不列入第七波信用管制的房屋數計算，除非購買高價住宅，否則新增房貸不會受影響。如果是共同繼承房產在40平方公尺以下，還能保有首購身分。

換屋保證「賣舊換新」可免第二戶最高貸5成限制

陳俊宏提醒，儘管第七波信用管制調降第二戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族，民眾可以選擇與銀行簽署切結書，保證「賣舊換新」在第二戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第二戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。

然而，鬆綁借貸限制，不代表擁有首購身分、享有首購優惠利率；假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期，因此民眾可諮詢專業人員，依照個人財務狀況與還款能力，來評定最合適的換屋計劃。對此，永慶房屋與多家銀行合作，提供客製化的房貸申辦建議，讓客戶能選擇最適合的方案，歡迎民眾到永慶房屋於雙北的直營門市，免費諮詢。

照片來源： CNEWS匯流新聞網資料照

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