價格未崩 政府打假球？專家分析：3面向影響房市走勢

（記者陳奕廷／綜合報導）這次央行祭出第七波信用管制措施，堪稱是最狠的打炒房政策，但究竟會不會影響房價，才是外界關心的議題，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，我知道不少人始終認為政府打房打假的，但我們從過去到現在都跟你說「政府是打真的」，不要認為房價沒有如你的預期跌 20 ％、 30 ％，就說是政府假打房。

圖／專家認為，房價最終是看要市場的供需機制。（記者陳奕廷攝）

何世昌分享近期有朋友問說，央行重手打房，為何房價還不會崩跌？是不是踢假球？他表示，知道不少人始終認為政府打房打假的，但從過去到現在都跟你說「政府是打真的」，不要認為房價沒有如你的預期跌 20 ％、 30 ％，就說是政府假打房。更有甚者，有些人把打房升高到藍綠政治問題。坦白說，這是歷史共業，「房市昏迷時要救、太過興奮時要打」已成為官方必然手段，因為擺在桌上的選項就只有這兩樣；只是「捏驚死，放驚飛」，不管誰來當家都必須面對艱難的抉擇。藍綠不管誰執政，都做過「打房、救市」這兩件事，真的沒什麼好吵的。

何世昌進一步分析房市未來走勢，他認為，一是取決總體經濟環境，二是看政策（主管機關的預設目標），三是看市場供需，而前面兩件事的突發性因素（俗稱黑天鵝）最難預料。

並舉例說明，1989年房地產二二八事件，央行祭出禁貸令，2000年接著發生「網路科技泡沫」，雙重打擊之下房價跌幅就比較明顯，而且是全國交易量價都低迷。翌年，政府研擬救市措施，著名的「土增稅滅半」優惠措施在2002年2月開始上路。從歷史經驗來說，「經濟」和「政策」足以左右房價，雖然不是百分之百，但具有高度關聯性，惟救市成功機率更高於打房成功機率。

圖／自央行宣布第七波選擇性信用管制後，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」，（記者陳奕廷攝）

他認為，若忽略「經濟」和「政策」，單純只看房市結構面，房價的漲跌就回到單純的「供需」。簡單的說，「供過於求」房價容易跌，「供不應求」房價容易漲；供需失衡越大，房價漲跌幅越大。

另外，何世昌指出，自央行宣布第七波選擇性信用管制後，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」；不是民眾不想逃，而是逃不了，只能選擇把籌碼握在手上。如果沒有「預售屋禁止轉售措施」，現在市場上應該會多殺多、出現逃命潮。預售屋市場因沒有投資客賠售潮、缺乏價格破壞者，定價權仍在建商手上。房價會降多少，取決於建商的口袋深度。

最後，何世昌也建議，如果是買房自住的人想進場撿便宜，不管是要買中古屋或預售屋，建議把自備款從2成拉高到2.5～3成，以免銀貸成數不足而違約。

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