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2022-05-27 | 今日新聞

商辦越老越貴?北市6棟單價破百萬

商辦越老越貴?北市6棟單價破百萬
單價達百萬等級的老商辦,雖然屋齡高,但因位處核心區位條件,原本就是區域指標大樓,加上商圈空置低且企業需求高下,反而支撐價格。(圖/信義全球提供)

通常來說房子越老折就越高,但只要地段好,尤其是商辦反而更值錢!信義全球資產觀察實價登錄辦公室買賣記錄,發現台北市指標商辦中屋齡30年以上的大樓,就有6棟大樓近年交易單價站上百萬,包含「美孚時代通商」、「揚昇忠孝大樓」、「揚昇金融大樓」、「揚昇商業大樓」、「潤泰金融大樓」、「敦南摩天大樓」。分析這些單價達百萬等級的老商辦,即便是屋齡高,但因位處核心區位條件,原本就是區域指標大樓,加上商圈空置低且企業需求高下,價格反而有所支撐。

商辦越老越貴?北市6棟單價破百萬


信義全球資產總經理柯宏安指出,近年企業實質需求強勁且新商辦供給未增加,除使頂級辦公租金頻創新高,精華地段的指標舊商辦也出現屋齡很高但身價一點都不低的現象。

觀察能支撐破百萬單價的條件,除商圈發展性、交通便利性、空置率等外部條件外,大樓維護品質、建築格局、採光視野、當棟進駐企業組成等內部條件也是關鍵。此外,每筆交易當時的景氣氛圍、大樓是否具改建效益,也都是價格影響因子,因此也並非所有大樓都能出現百萬單價行情。

這6棟實價單價站上百萬、屋齡30年以上的指標商辦包含忠孝東路四段的美孚時代通商大樓,臨近捷運國父紀念館站,在2013年已出現每坪百萬行情;信義世貿商圈的揚昇忠孝大樓,今年高樓層出現一筆實價單價逼近140萬創下當棟新高;復興南京商圈的揚昇金融大樓,從2013年起交易單價就都維持百萬元以上,而鄰近的揚昇商業大樓2020年也看到百萬成交單價;至於敦南商圈則有潤泰金融大樓於2014年出現每坪百萬交易,鄰近還有敦南摩天大樓,屋齡剛屆30年但已是這六棟中屋齡最低的,近八年若有交易的成交單價也都有百萬水準。

另觀察這些交易記錄,有過半數是百坪以上的中大坪數交易,以百萬單價及百坪面積推算,單筆總價即達億元以上,主力購買者多會是具實力的中大型企業。由於近年商辦交易主要來自企業自用置產需求而非短期投機買盤,在市場健康成長且供不應求下,辦公室產品也產生一種保值甚至可增值的置產效果,應該也是這些中大型企業交易決策的背後關鍵。

柯宏安分析,企業通常在組織發展、品牌形象、置產保值等營運想法下會有購置辦公室規劃,以長期營運發展考量下,對於有較高預算購買辦公室者,尋找新A辦是可評估的選項,不過北市全新商辦的供給預計需待1-2年後才會陸續釋出,且以南港區為多,因此對需求急迫的企業,雖然市區既有商辦普遍屋齡較高,但在商圈商業機能與便利性優勢下,市區精華地段的指標商辦大樓仍可為企業購置的優先選項。

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