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2024-02-22 | 今日新聞

Joeman東京房賠150萬!日本買房貸款、投報

Joeman東京房賠150萬!日本買房貸款、投報
Joeman昨(21)自曝東京新房賠了150萬元,公開台灣人在日本買房貸款、投報率、持有成本等細節。(圖/翻攝Joeman YouTube)

[NOWnews今日新聞] 百萬YouTuber Joeman(翁雋明,九妹)15日曬出斥資日幣6500萬(購入時匯率折合新台幣約1500萬)買的東京全新透天厝(一戶建),昨(21)再公開台灣人在日本買房貸款、投報率、持有成本等細節。Joeman直言,台灣人日本置產最難一關是沒有日本銀行戶頭,特別的是買房過程中有1點,「心臟要特別大顆」。

Joeman日本新家位在東京都墨田區押上,是2023年才蓋好並帶土地持份的全新3層樓透天厝,土地面積22坪、建物面積25坪,走路4分鐘就有地鐵,10分鐘就可以到晴空塔,他在影片中笑著勸說:「買不起新北,來買東京。」

Joeman東京房賠150萬!日本買房貸款、投報
Joeman 15日曬出在日本東京買的3層樓透天新房,走路10分鐘可到晴空塔。(圖/翻攝東京住福民宿官網)

砸1500萬在東京買房引發討論,不少人認為Joeman地段、房型選錯。Joeman說,自己東京房產做了快1年的功課,當然也知道山手線最爽,港區、千代田、世田谷最尊爵。

Joeman說,乾媽吳淡如警告「東京都東邊有淹水的可能性」木造一戶建有鑑價低、貸款難等缺點,但他因「晴空塔」而衝動消費了,「但我真的不知道日幣(2024年2月)會跌到0.21,哭啊!」他也因匯差賠了150萬元。

台灣人要怎麼在日本買房?可以貸款嗎?

Joeman找幫他買東京新房的仲介Kyu分享,在日本買房廚房價外,還要負擔3%仲介費(行規3%+6萬日幣+消費稅),還有代書費、火災地震險與政府稅負約380萬日幣(約新台幣79.7萬元);持有成本部分,房屋與土地稅、修繕、保險等每年約41萬日幣(約新台幣8.6萬元),約比台灣高6~7倍。

Joeman東京房賠150萬!日本買房貸款、投報
長住在日本的YouTuber阿倫昨(18)日也發出影片針對Joeman日本房子進行各項優缺點分析。(圖/取自Alan Channel / 阿倫頻道)

貸款部分,Kyu指出,台灣人到日本買房,房價在5000萬以上才能貸款,5000萬以下必須全款買入,可找在東京設有分行的台新、兆豐、中國信託、第一銀行貸款,但Joeman分享,貸款非常麻煩,拖很久,且鑑價很低,「只願貸4成~5成給我」,最後他選擇抵押在台灣的房子,利率約2.多%出頭,再把現金匯到日本買房。

但台灣人若沒有日本銀行戶頭,要怎麼把現金匯到日本買房?Kyu指出,只能直接匯到協助買房「宅建士」公司戶頭,再由宅建士付款給賣家。

Joeman說:「當下聽到我真的是有嚇到!」表示匯簽約金300萬日圓時還好,但付尾款6000多萬日幣時,還是有點擔心,「心臟真的要很大顆」。Joeman東京房子扣掉成本後,投報率約4~5%,「可能買ETF還比較賺,沒有鼓勵大家來日本買房」。

日本房產適合投資嗎?

Kyu分享,去年9月東京房價,公寓較前年同期漲4.5%、一戶建漲2.2%,這幾年東京房地產緩漲,但現在日幣超便宜,出現「日本人可能漸漸買不起,但外國人覺得很便宜」現象。

Joeman說,從住新莊台灣人角度來看,對比台北101方圓1公里以內,「20坪土地、1500萬,太便宜了」,自己置產或長住很推薦,但投資要看物件、地段與匯差問題。

台灣人瘋投資日本不動產3原因

Keyvest Japan不動產營業部部長張本宇浩先前受訪分析,台灣人瘋投資日本不動產有以下3原因:

1、台灣短期買賣利差不再

台灣受到房地合一稅拉長「短期交易」重稅期影響,持有2年內出售課稅45%,逾2年、未滿5年則課35%,台灣房產玩不出短期利差。

2、日本房產投報表現較優

張本指出,台灣精華區不動產投報約1.5%至2%,但借款利率約2%,同樣玩不出利差,而日本東京虎之門、丸之內及銀座高級地段投報約3%至3.5%,較台灣房地產更具吸引力。

3、日幣貶值匯差獲利空間大

日本央行10月31日舉行金融政策決定會議,對大規模金融緩和政策進行調整,容許長期利率的變動幅度上限超過現在的1%。日圓持續走弱,兌美元貶破150大關。張本分享,客戶近來入手東京物件,去年換算台幣2000萬元,雖然東京房價上漲,但因匯差緣故,今年買只要1900萬元,比去年還便宜。

※【NOWnews 今日新聞】提醒投資人,投資一定有風險,投資有賺有賠,申購前應詳閱公開說明書,學習正確的投資觀念才能將損失的風險降至最低。

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