名家論壇》徐佳馨／房地產業的新叢林法則

[NOWnews今日新聞] 這陣子有幾次和同業的私下小聚，我們都認為，經歷本次的循環之後，恐怕很難再看到產業百花齊放，在現行法規限制下，資源更往大業者偏移，過往大業者吃肉，小業者喝湯的情況將不復見，取而代之的是各業界大腕的合縱連橫。

會有這個推論最直接的原因是資金。

眾所周知，高負債率是營建產業的行業特性，銷售率越高，預售案簽約後至交屋前，收取的簽約金與工程款相關款項，因房子還沒蓋好、無法履約的「合約負債」就低不下來，只要順利完工交屋，合約負債會轉為收入進帳，不會是公司資金壓力的來源。

因此，營建產業對資金的需求相對較大，但在目前央行選擇性信用管制中對土建融的成數與開發限制，確實不利於資金周轉。除此之外，近期建商向銀行借不到錢，轉往融資租賃公司借錢的大門關上，當銀行不借，業者又缺頭寸的時候，實務上會轉往其他管道，除融資租賃公司，也會是利息更高的地下錢莊，只要市場有些風吹草動，或是自己經營不善，更容易倒。

對大型業者來說，姑且不論該集團內除建設外，另有金控、壽險或是其他具有穩定現金流的事業體，該業者僅僅只要有在公開資本市場募資的能力，就少了四處找錢的壓力，多了在市場上運籌帷幄的能力。

另一個關鍵是法規，特別是平均地權條例中對於預售屋轉讓的相關規定。

在《平均地權條例》第 47條之4是這樣寫的「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。」

翻成白話就是簽約買預售不能轉賣，想要轉賣不能打廣告，萬一真沒辦法只有轉給配偶、直系血親、二等親內旁系血親，不然就是符合主管機關的要求，要符合簽約後買方死亡，其繼承人依法繼承換約、法人合併改制、解散、清算等狀況不須審核；需經主管機關審核後，每兩年只能換約一戶情況如符合特殊條件的非自願離職、買受人或家庭成員遭遇重大傷病、意外、房屋嚴重災損、繼承後轉讓等難度超高的狀況。

所以，在2023年7月之後預售屋簽約的買方，萬一出了狀況，又不符合以上這些條件，唯一的解決方式只有解約退還建商，如果在市場多頭之際，建商拿回當時賣低的房子，還賺了15%的違約金，市場籌碼越發集中在業者手上。這幾年所謂市場循環的時間越來越長，波動越發不明顯，資源傾向於大業者，大者恆大格局正在發生中。

中小型建商在買地搶不過、資金搶不過、推案搶不過的窘境中，想要突圍除了想辦法經營自己品牌，下切開發整合難度高的都更、危老，接下來就只能在大叢林中各顯神通。

有人問，當市場上只有大建商沒有中小建商好不好?

答案沒有絕對，好處是建商很難倒，但沒有百花齊放，小案子想要找人蓋，消費者想談個好條件，恐怕就是聽天由命了。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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