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2024-02-20 | 今日新聞

名家論壇》徐佳馨/豪宅後續不妙?

名家論壇》徐佳馨/豪宅後續不妙?
圖為板橋都市計畫區。(圖 /新北市政府城鄉發展局提供)

[NOWnews今日新聞] 財政部本月16日訂定「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,該規定主要針對去年出售103年以前取得的房屋、且交易價格屬於高價房屋等級時,倘若無法出示相關交易成本證明等文件,稽徵機關將以此規定設算財產交易所得,於今年5月報稅時適用。

根據規定內容,台北市的高價房屋定義從原本七千萬元以上,調降到六千萬元;新北市從六千萬,調降至四千萬元;桃園、台中、台南、高雄以及新竹縣市從四千萬元降至三千萬元;其他地區則從四千萬元降至二千萬元。政策一出掀起討論巨浪,雖然財政部預估,僅有四千件受影響,不過財政部這次突襲,有兩個指標意義可以觀察。

其一,財政部的豪宅政策首次與央行「脫鉤」。

財政部自102年參考央行豪宅標準,訂出各縣市豪宅定義後,僅在103年配合央行調降豪宅定義的金額,本次二度調降、擴大適用範圍,並未配合央行,不同調的操作意味著針對高價房屋,各部會間因其各自目標做出相對因應的調整,靈活度更大。

其二,財政部將追稅目標鎖定至實價登錄前取得個案。

實價登錄在2012年後上路,全台房價一路不回頭,針對財政部無法掌握的長期持有者必然會是開發稅源的一方寶地,這表示民眾若是長期持有不動產,雖然政府無法得知其取得成本,透過類似本次的操作,至少不會太便宜這些早期持有的屋主。

至於坊間認為央行可能會跟進調降豪宅標準,甚至會在三月份理監事會中討論。以目前房價往上走的狀況來看,下調天花板並非不可能,但後續會出現都更案或預售案無法順利交屋、資金往低價標的流動,並造成建商改推「總價有上限,坪數沒下限」的房子,扭曲正常房市。相較於財政部的追溯,央行操作茲事體大,與其如此抑制造成後患,還不如針對房貸利率多做文章,或許還單純得多。

財政部針對高價房屋開第一槍,加上央行與各地方政府對於高價住宅的加稅、限貸管制等,確立台灣不動產市場產品的三大方向:

其一,中小坪數低價屋將成為房市東方不敗。
避免豪宅帶動房價連鎖效應,這幾年政府打擊高價住宅態勢明顯,影響所及,建商重心放在好賣的中小坪數上,加上國內家戶數人口持續減少,長此以往,中小坪數亦會是市場主流。

其二,大坪數交易走偏鋒。
無論是貸款或是賣屋,為了避免總價達到特定標準,持有人可能會透過拆分等方式達到降總價的效果,最壞的狀況是這類產品未來有各式各樣的貓膩,對業者與購屋人都是考驗。

其三,產品分化更為明顯。
不動產會因為總價分化成各類產品,目標族群會因其財力呈現天壤之別,但產品分化並非壞事,將考驗業者對客戶的經營能力。

這十多年來,針對房地產的政策不勝枚舉,讓台灣房市自己走出一條路,偏偏似乎沒走在政府期待的那條路上,面對這些,縱然說上帝關了一扇門,還會再開一扇窗,但豪宅處處遇險,絕處逢生恐怕得再等一陣子。

●作者:徐佳馨/住商企研室執行總監

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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