名家論壇》徐佳馨/下半年的房市怎麼走?
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金管會公布國內住宅貸款創下史上新高,各銀行放款逼近滿水位,為下半年房市帶來變數。(示意圖/記者陳韋帆攝)
[NOWnews今日新聞] 日前,金管會公布國銀不動產授信概況,全體銀行購置住宅貸款衝破10兆4873億元,續創史上新高,所幸違約率僅有0.06%,持續維持低檔,不過在「不動產授信天條」之稱的銀行法72-2下,其針對銀行吸收的存款與金融債總和,只能拿出3成做不動產放款的規定,已經成為銀行巨大壓力。
至今年6月為止,全體國銀在住宅建築及企業建築放款總餘額來到14.71兆元,但存款總餘額與金融債發售額達55.27兆元,平均數達26.62%。
在金管會揭露的資料中,37家國銀中並沒有單一業者依銀行法72-2計算比率超過29%以上,不過有13家超過27%,等於放款「逼近滿水位」,且其中有3家已超過28%,未滿29%。為了因應這種狀況,銀行能做的除了讓利率提高、成數、鑑價變低,更有甚者也並非歡迎人人來借,還得看貸款戶過往的「貢獻度」作為評估標準。
白話說,就是以後買房跟銀行借錢不止更難,還更貴了。
2024年不過一半,各銀行的額度紛紛爆滿,這也意味著下半年的房市會有許多變數,可預見的有三種狀況。
其一,違約率變高。可以預見當銀行緊縮銀根之後,現在看成屋,準備隨時下手的民眾恐怕是第一群受災戶,如果是第二戶以上、房屋地點不佳、個人信用與對銀行貢獻度不理想的購屋人,可能面臨成數變低、鑑價變低,若在期限內未補足現金,就會發生違約,可預期的是下半年這樣的狀況應該會增加。
其二,交易量減少。目前市場上由於政策閉鎖,讓供給減少,加上買方購買力受到影響,對市場產生觀望,加上第三季股市看來危機重重,在市場氛圍下,交易量亦因此走軟。
其三,市場降溫但價格震盪。雖然交易量減少有助於房市降溫,但多數賣方並不容易體認這種情況,依舊仍有期待,唯買方因銀行放款緊縮,購買力受到影響,這亦容易讓交易產生膠著,價格出現震盪。
至於準購屋人們該如何因應?
其一,是保護自己的信用,建立與銀行間的親密關係。銀行端對借款人有5P原則,包括借款人信用狀況、資金用途、還款來源、債權確保和未來展望等五項審核標準,準購屋人們可以在購屋前讓自己擁有漂亮的借款條件,並與特定銀行建立友善關係,有助於之後看到喜歡的房子,能獲得相對好的核貸條件。
其二,從貸款條件思考購買物件。銀行放貸的關鍵除了借款人本身條件外,擔保品的質量亦是最後決定貸款狀況的重要因素。因此,對於準購屋人來說,避開銀行不喜歡的老、小、偏、遠,不只參考房仲業者提供的貸款條件,最好也要親自去銀行詢問,避免到時放款落差太大。
銀行端在這時候先做緊縮並非壞事,面對過熱的房市,確實需要一些收緊讓市場降溫,特別在目前違約率偏低的狀況下,早點調整有助於市場正常化,畢竟雖然網路上一片倒的希望房市崩盤,可從對岸房市崩盤的現況來看,一旦崩盤不只沒人敢撿,造成的經濟傷害,恐怕不是那些只靠嘴上說說的人想得那麼簡單。
●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理
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