名家論壇》徐佳馨／央行的房市難題

[NOWnews今日新聞] 八月份銀行限貸令消息傳出之後，引起各界譁然，加上各地災情頻傳，中央銀行大概這一個多月都沒有好日子過。

對於央行而言，擔心銀行在不動產放款上曝險過多，對各商業銀行「溫馨叮嚀」，原本就是職責所在，殊不知媒體一面倒，戰火還延燒到新青安，最終引發來自總統府與行政院的關切。

這也迫使央行發聲明稿自清，不料發稿之後還被輿論抨擊，說其「喪失專業中立地位」、「任由政治力干預」，更有甚者，直言央行為政治服務。想來對於向來在台灣民眾心中具有超然地位的央行，搞到自己裡外不是人，原本是基於銀行法72-2條規定的提醒，演變成一場災難，金管會和財政部又拼命甩鍋，最後乾脆要求各銀行向大眾公布不動產放款狀況，「自己的水位自己顧」，讓第一線銀行在不動產放款與否的議題上，陷入「父子騎驢」的窘境。

限貸令看來還是處於變動狀態，不過，要說央行放任政治出手，倒也不盡然。條條大路通羅馬，讓市場轉淡的方式也有千百種，其中之一是收水。繼3月升息半碼，6月加碼調升存款準備率1碼後，7月起上路實施，延續溫和緊縮基調，持續調節市場資金需求，在5月報稅季起、7月股利旺季等因素下，央行加大放錢節奏；8月隨股利發放告段落，央行一口氣回收近2,000億元資金，這點可以從近期股市表現略見端倪。

另一個方向是即將召開的第三季央行理監事會針對擴大不動產選擇性信用管制要有哪些後續動作？

從現在的脈絡，在府方「首購優先」的政策宣示，只要是首購，就等於擁有無敵星星，央行若不想另闢戰場，只有從第二戶以上著手最為安全。

例如「範圍擴大至全台」、「第二戶成數再降至五成」，都可能是央行在針對房市宣布選擇性信用管制的選項。

此外，相較於升息容易引起更多不必要的討論，透過升準達到資金成本變高，進而讓各金融機構對放款保守的效果，亦可能是其中的一個選項。但無論如何，可以預期在今年第四季，甚至於到明年年中，不動產業恐怕不會好過。

之後會演變成哪種狀況呢？

首先，成交量將大幅萎縮，但剛開始成交價因為沒有成交，就不至於出現下跌，但價格窒息並非好事，金融市場一旦出現大幅度波動，對於體質較差的持有人來說，被迫賣屋並非不可能。

其次，量縮之下，房仲業者首當其衝，退出市場者必然不乏其人，但有付款優勢的建商別開心得太早，中小型業者出現資金斷鏈，進而倒閉，大型業者雖然然拉長時間交屋，給予彼此緩衝，但前幾年上車的投資者陸續下車，用價格優勢扯新案後腿，恐怕也是當時始料未及。

最理想的狀況是，房市經歷一到三年的盤整，成交量止跌回穩，價格軟著陸，民眾對房市依舊具有信心，買盤隨著經濟發展走。

但要是屋漏偏逢連夜雨，打房連環拳之後還遇到系統性風險，在台灣這個淺碟環境中一旦喪失信心，到時就算血流成河，恐怕也無人敢買，陷入神仙難救的窘境。

多年發展下，台灣房市「捏驚死，放驚飛」，千絲萬縷難解，從另一角度來看，解題漂亮與否，關乎央行跌落神壇或是再次封神，讓我們拭目以待。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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