名家論壇》徐佳馨／打房下的建商生死戰

[NOWnews今日新聞] 在一片看壞房市聲中，近期土地市場話題不少，首先是遠雄建設21日豪砸136.05億元獵地，向高雄大地主林商號合板收購泛美術館區域6,128.67坪，創下南台灣房市有史以來單一交易金額最高的土地買賣，將推出總銷逾400億元造鎮大案，消息一出震撼房市。沒過幾天，京城建設（2524）去年買進高雄美術館南一街207.09坪建地，時隔一年於26日再公告買進同一區塊土地207.09坪，二筆土地整合之後，合計414.18坪的「特住五」建地，平均買進價格約每坪137萬元，準備進行開發。再把時間往前拉，2024年12月一個月，包括欣陸旗下大陸建設、冠德、櫻花建、富旺等上市櫃建商，合計砸下逾46億元買進北屯、西屯、烏日等區共5,264坪土地，其中北屯區14期就占3,646坪。

不禁讓我想到前輩說過的那句：「一個地方有沒有前途，一個低點是不是真的低點，不用看數字，只要看有錢的會不會拿真金白銀出來買，就比什麼專家講的都更準。」

回頭看看現在的市場，這幾家大型建商大手大腳購地並非個案，前輩的話頗值得玩味，更讓人不寒而慄。要知道在2022年央行第四波選擇性信用管制之後，貸款上對建商資金管控可說是限制重重，除了餘屋貸款限制最高貸款成數由5成降至4成，另外工業區閒置土地抵押貸款最高貸款成數由5成降至4成外，建商最在意的購地貸款限制，也從最高貸款成數由6成降至5成，還須保留1成動工款，且借款人需切結在一定期間內動工興建，對於高負債本質的營建業者可說是一記重擊，而縱使在這樣的限制下，依舊可以看得到實力雄厚的大建商轉進土地市場，那麼一定有點意思。

會有如此大動作，不多是看好政策作多，區域未來發展可期，再加上根據IFRS相關規定，建商銷售房屋入帳方式採「全部完工法」，即使預售屋熱賣快速完銷，還是必須等到房子蓋好，交屋給客戶後，才能認列營收，換言之，土地不足恐怕影響未來經營，目前全台各地大型業者轉進的土地，在條件上或有地理優勢，或有開發優勢，在市場轉折之際透過大舉獵地，打算長線經營的業者此舉，不僅是增加板凳深度，更提升日後彎道加速的底氣。

大建商卯起來在土地市場進貨，為日後推案做好準備，反觀中小型建商不僅是在資金上無法與大建商相比，亦不像大建商能在多案之間滾動資金與資源，到最後僅能進駐需要時間整合、大型業者不大想做的都更或危老案，幸運一點的將案子盤給大型業者早點回收，辛苦一點的小小經營，倒霉一點蓋到一半出了工安意外沒得賠。在這種狀態下，更拉大了建商間的差距，如無意外，只要沒有發生系統性風暴，台灣民眾對於不動產仍存有高度信心，在可見的未來，不會重演七零年代大型建商倒閉的覆轍，大型業者們搶進推案的區域，雖說是多頭時期的獲利保證，可是一旦進入資金派對結束的空頭期，體質不佳的投資者們必然要付出慘痛代價。

當市場變成價格鐵板一塊，不會倒的大建商的主導，沒錢沒地卻有比較多議價空間的中小型建商，搞到後來只能旁邊玩沙，甚至退出市場，這種發展到底是不是政策本意，也是不是對購屋民眾有利，恐怕只有老天知道了。

●作者：徐佳馨／住商企研室執行總監

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