俠客會客室 》別離天堂愈來愈遠

總統啊！做做功德吧，房價高，買不起；社會住宅，等不到；租房吧！租不好。大有為的政府難道要叫平民百姓再上忠孝東路或仁愛路夜宿嗎！（圖/取自網路）

作者/黃丙喜

明天就要投票選總統了！台灣的樓房愈蓋愈高，平民百姓卻離天堂愈來愈遠。有錢的，富而好禮，做做功德；沒錢的，為自己的適足居住權，一起好好地把票投給能讓人民走向安居樂業國度的候選人吧！

房貸，人生有幾個四十年

台灣都會區房價和家庭所得比已經飆高到十五倍左右，也就是市井小民要不吃不喝近十五年才能買的起房。房貸呢？居然有些已經延到了四十年。總統參選人針對這最大的民怨，紛紛猛開各種大撒幣的補貼支票，結果呢？他們極可能站上位置又換了腦袋，別輕易相信他們開的支票！

政商有關房市的話更像看書一樣不能盡信。政治人物的眼睛真的跟平民百姓不一樣。民怨講得很清楚，他們不滿的是房價。市場規律也講得很明白，天下沒有賣不出去的房，只有賣不出去的價。台灣房市近十年一直出現房價高、自有率高和空房率高的反常現象，政府若真有心打房，比韓國還容易，只要敢控制國有土地價格不帶頭飆漲，也管制預售和新成屋的交易不亂炒，加上稅率、利率的雙率選擇性控管，房價如果還不下降，那一定會變成台灣的世界奇談。

選前比指頭，選後比拳頭

房價明明在過去五年間已經處在高原期了，為何還能一路上漲？主因是，政府每次說要打炒房，其實都是在打假球，政策碰到金主的拳頭就轉彎。蔡政府面臨2022年地方選舉的失利，拖磨了好久，為了在2024總統大選不再失去青年選票。2023年7月推出了《平均地權新修正條例》，祭出打炒房五重拳，剛剛看出了一些成績，如果今年五月新總统上台面對政治捐獻最大金主的建商又再放水。房價想下降那只會是春夢一場！



（圖/取自網路）

建商一開年也競相對房市表態，他們的話有參考價值嗎？鄉林集團董事長賴正鎰表示，相對2023房市價量齊揚，2024將步入「價穩量平」的格局，整體房價相對穩定，但因受到碳費開徵、營造成本大漲15%等因素影響，北市蛋黃區推案將往每坪200萬元靠攏，而新北市三重、新莊、板橋等蛋黃區，房價更是微幅往上，預料漲幅在10~15%。

誰說售價一定隨成本上漲

營造成本上漲就會帶動房價上揚嗎？理論上會，邏輯推理也合理；然而，市場的價量、供需也要看時點、區域和人的心理因素的不同，不能只有直線思考。好，就算是營造成本會帶動房價上漲，也不能把成本的上漲率橫的移植房屋賣價上來。台北市蛋黃區的都更若以建商和原住戶4比6分，每坪營造、土地和開發成本總價約120萬元，但每坪市場售價叫到220萬元。這種資訊不對等的營銷和利益結構正是推動房價不合理上漲的關鍵。政府放任房市如賭場由來已久，受苦的卻是社會大眾。

今年全台房價會如何？房市確實不能用一般的商品交易來度量，供給面和政策面是基本要素，關鍵還是在人心和人性。人性在市場高度不確定時容易陷入不理性，如果又賺了些錢，貪婪心更會四起。問題是，天下沒有價格永遠上漲的市場，當然更不能期待老有嘴角上揚45度的曲線。

今明兩年會是房市的轉折點

2024年會是房市走勢很值得觀察的一年。主因是，建照從2021年就連續每年都超過十三萬戶，大於市場需求的十萬戶。今年開始這些房子就會蓋好進入市場，而房子需求按人口數推估卻會在2025年開始下降。反觀當前都會區的預售屋售價高過新成屋三成，你認為這種反常現象會持續很久嗎？

銀行對於房地市場的嗅覺總是比民眾要靈敏。房貸利率調高了，囤房稅增高了，炒預售房的手法在民衆有吹哨者條款的反擊下也不再那麼容易了。最重要的警訊是，目前銀行對於建商的土地和建築融資都轉向保守了，有錢人買豪宅的意願也降低了，政府實在不急著讓無住屋者購屋補助上路，今年總统一月選後到五月就職，有四個月空檔，上台後再觀察半年，不合理的房價定會下降的。

總統啊！做做功德吧，居住適足權是聯合國規範的人民基本人權之一。根據行政院主計總處的統計，今年不只房價高，連租金、物價也都飆高了，薪資則仍是微調。房價高，買不起；社會住宅，等不到；租房吧！租不好。大有為的政府難道要叫平民百姓再上忠孝東路或仁愛路夜宿嗎！



黃丙喜，筆耕公共政策三十年，期為國泰民安增動力，為社會公義添喉舌。

現任國家公益發展協進會理事長、台科大酷點校園董事長，曾任跨國企業公共事務主管，先後在台灣科技大學、新加坡南洋理工大學、芬蘭厄爾托大學教授IMBA/EMBA學程，並任國發會、經濟部、衛福部專案顧問，負責政策前瞻、國會溝通和危機管理。