認識法拍屋 棄標麻煩比你想得多更多

[房地王/盧振池報導]
隨著房地產市場的價格緩步走跌，想要買到較低價的房子機會也越來越大，不過再怎麼便宜，也不比法拍屋市場便宜，於是不少人重新注意到這個便宜買屋的市場。然而業者表示，法拍屋和購買一般房屋在付款方面最大的不同在於，得標之後要先繳清得標房子的所有尾款，房子才能過戶、申請房貸，很多得標的人因此沒有算好資金調度，最後錢繳不出來而變成「棄標」。


▲標下法拍屋之後，千萬別隨意棄標。
另一種棄標的情況就更普遍了，那就是民眾得標之後發現「買貴了」、或是這棟法拍屋不點交（意謂得標人要自行處理屋內人占用事務），心生後悔而不想買了，決定自行「棄標」，省得後續有更多的麻煩事。 不論是哪一種棄標理由，民眾如果以為法拍屋棄標之後，還能「原封不動」拿回投標前繳出的保證金（投標前要先向法院繳交法拍屋公告底價的2～3成），那就大錯特錯了！

扣留保證金於法有據

法拍業者表示，根據民法第397條的規定：拍賣之買受人如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金，如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用，原買受人應負賠償其差額之責任。

▲法院拍賣法拍屋的相關過程，都受到法律條文的保障。

換句話說，法拍屋得標的民眾如果沒有在7個工作天的期限內，向法院繳清後續的得標尾款，那麼法院就有權利先扣住這個棄標民眾先前繳出去的投標保證金，等到這間法拍屋重新開標、並且順利標出去之後，以此保證金扣除兩者得標金減少的價差、重新拍賣的費用，剩下的錢才能退還給棄標的人。

一、二次拍定金額損失由棄標者負責

舉例而言，一棟公告底價1,500萬元的法拍屋，某甲繳交了底價的2成、共300萬元保證金去投標，出價1,600萬元最後得標了，隨後卻覺得買貴了所以決定棄標，法院就暫時扣留這300萬元的保證金，並進行第二拍程序，第二拍法拍屋的底價要打8折，成為1,200萬元。

▲投標法拍屋之前務必暸解附近的房市行情，就能降低「買貴棄標」的機率。
某乙繳交了底價1,200萬元的2成保證金、共240萬元，出價1,400萬元最後得標了，比前一次的拍定價格1,600萬元少了200萬元，拍賣費用為5萬元。那麼某甲能夠拿回來的保證金就只剩下95萬元而已（300萬元－200萬元－5萬元＝95萬元）。 由此可知，一個法拍屋的棄標決定，很可能就要承受上百萬元的資金損失，因此決定要投標法拍屋之前，務必要對這個法拍屋物件的公告內容、點交及瑕疵狀況、行情高低等資訊深入暸解，再決定最終的投標金額。