從房市「供給需求比」看房價之後趨勢

[房地王/盧振池報導]

房地產市場從2014年第4季之後，多頭行情就開始反轉至今，已經達到兩年之久，有些人認為谷底時期已經夠久了，也有些民眾持續看壞未來的行情。然而，不論是股票市場或是房地產市場，市況變好或變壞的關鍵因素都和「供給、需求」脫離不了關係，所以想要知道目前房市的供需狀況、哪一個城市的房價比較有支撐？就要從房市的「供給需求比」看起。

▲房市如果供給量控制得宜，未來景氣的復甦力道就會比較強。

大家都知道經濟學亙古不變的道理就是：「供給大於需求，價格看跌；需求大於供給，價格看漲。」而房地產市場的供給、需求狀況可以從住宅使用執照戶數、房屋移轉棟數這兩者的比例中得知。

六都今年初至8月底的住宅相關數據統計表

資料來源：內政部

內政部營建署每個月公布的住宅使用執照戶數，代表的是新成屋建案市場裡釋出的戶數，屬於房市的供給面；各市地政局每個月公布的房屋移轉棟數則是民眾買房子的數量，屬於房市的需求面。兩者的比例（使用執照戶數／房屋移轉棟數）越高表示新屋的供給越多，房價較不具支撐力道；比例越低表示新屋的供給較少、或民眾購屋的需求面不弱，未來房價比較有看頭。

從今年1月到8月底內政部公布最新的數字顯示，六都的房市供給需求比以桃園市的57.2%最高，其餘的城市大多在30~38%之間。而桃園市這高出其他城市將近20個百分點的房市供給需求比，主要是今年有龜山區的機場線A7合宜住宅完工交屋所致，使得現階段桃園市的新成屋市場有較大的供給過多的壓力，未來的房價回升速度也可能比其他五都還慢。

▲桃園市的合宜住宅交屋，拉高了房市的供給需求比。

相對的，六都之中以台北市的26.9%房市供給需求比最低，這是因為台北市的土地發展已經接近飽和，可釋出的新成屋案也較為有限，所以別看現在台北市的房價面臨較多的修正幅度（房地產顧問機構Knight Frank公布2015年第2季到2016年第2季的全球房價數據，台北市房價的跌幅為7.7%，排名居全球第二差的城市），未來只要房地產市場的景氣露出回升的跡象，房價可能比其他五大都會區更早反彈。

▲台北市新成屋的供給量並未過多，為以後的房市發展增加復甦力道。