從他國房市熱潮看購新屋必勝的兩大法則

[房地王/胡兆陽報導]

就在國內房地產市場還到處彌漫著重稅的民怨、以及業者急呼提振房市景氣之際，全球不少國家的房地產市場卻仍然維持欣欣向榮的局面，例如美國、歐洲部分國家以及中國大陸，其中又以中國大陸近期的房市熱潮最受矚目，甚至已經到了「全民瘋買房」、有泡沫化疑慮的地步。

▲房地產業是標準的內需產業，因此各國的房市景氣不見得完全一致。

辜且不論這些房價大漲的城市未來是否真的會形成房市泡沫，我們從這些房市掀起熱潮的軌跡及原因，來看看現在身處房市景氣谷底的台灣，想買房子的民眾應該學習哪些購屋必勝法則，以便在下一波房市多頭來臨之前，取得最有利的先機。

反市場操作才有契機

首先，不論是房市還是股市，從古至今民眾都是賠錢的佔多數、賺錢的只有少數。主要是因為人性有「羊群盲從」的心態，大家都認為該買的時候，行情已經準備反轉向下了；或是大家都認為該賣的時候，說不定行情正要開始向上回升。

▲近期不少大陸各城市的居民仍然熱衷於買房運動。

例如最近中國大陸各大城市的房價出現飆漲，主要是大家一窩蜂搶買所致，難怪當地媒體形容「房價漲得邪，沒房的絕望、有房的心慌」，官方和民眾都很擔心房市出現泡沫化。反觀國內房市，目前有過半的民眾認為房價還有下修的機會，但是這也可能是受到報導渲染或盲從人性所致，使得民眾喪失「人棄我取、逢低購屋」的好機會啊！

全球五大最貴房價的城市排名

資料來源：Longview Economics研究機構

另一個刺激城市裡房價大漲的原因則是移入人口增多。例如位在美國加州的聖荷西市，被美國經濟研究機構評定為全球房價最昂貴的城市，第二名則是由大陸的深圳市拿下，這兩個城市的共同點就是「人口淨遷移（移入減移出）」數量增加，聖荷西市因為美國經濟復甦、矽谷就業機會大增，而深圳市也因為經濟持續成長、企業設廠需要大量員工，使得外地民眾不斷移入這兩個城市而造成購屋需求上升。

就業機會推動購屋熱潮

反觀台灣現在六都之中，人口淨遷移數量最多的是桃園市（如上圖），其次是台中市、台南市，因此這些城市的房價長期而言比較有支持，想購屋的民眾可以多多比較一番；而台北市的就業機會雖然不少，但是成長的幅度肯定不如前述的三大城市，再加上房價太貴、最近的房屋持有稅（地價稅、房屋稅）大增，使得人口數量持續在減少當中，所以短期間房價支撐的力道還有待觀察。