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2016-11-23 | 房地王新聞

地價漲帶動地租漲!買地上權住宅建案怎麼解套?

[房地王/盧振池報導]


11月份民眾收到的地價稅單金額出現大漲,不只大家叫苦連天,各縣市政府也積極想辦法推出「打折」、「分期」繳納等方式,希望協助民眾度過繳稅的難關。不過,地價稅上漲的原因來自於公告地價的大漲,而公告地價大漲最難過的莫過於買了地上權住宅的民眾,因為每年要繳給政府的地租就是依據公告地價計算而來的,最近已經有地上權的住宅案就因為行情太差,改為整棟出租的商務住宅或轉型為商務旅館。



地價漲帶動地租漲!買地上權住宅建案怎麼解套?
▲房市景氣、政策法令、民眾接受度等條件,都是左右地上權住宅能否熱賣的因素。


目前政府有關單位已經注意到現階段地上權住宅的處境,並且做出地租規定的修正,很多地上權的建案也在此時「大降價」求售,因此現在買地上權住宅說不定有撿便宜的機會。只是買之前要先暸解法令規定、以及如何維護自身權益?至於已經買了地上權住宅的民眾該怎麼解套?也需要看自身的財務情況再作打算。



先問是否適用新制


以地上權的政策法令而言,有鑑於公告地價「三年漲一次」,漲一次就是三年的額度,因此地上權住宅的地租漲幅也跟著高得嚇人(這次平均漲幅達到30%,一年地租1萬元變成1萬3000元),所以國有財產署已經核定今年10月以後的地上權開發案,地租金額將改採「部分固定、部分浮動」兩部分的計算方式,也就是地租的3分之2按照決標當年的公告地價來計算,另外的3分之1則隨著往後公告地價的漲跌而跟著增減。


地上權政策轉變及住戶因應之道



比較項目
官方政策
已購屋住戶

過去方案
租約較短、地租隨公告地價調整
租約大多只有50年、地租隨公告地價調整

不良處境
地租大漲、土地開發案流標
地租負擔大幅加重

現在新方案
地租1/3浮動、2/3固定
年限放寬至70年、地租新制不會溯及既往

因應方法
建商投標意願仍低
爭取調降社區管理費、公共基金補助地租

資料來源:房地王整理



以前面的案例來看,1萬元的地上權租金就只會上漲10%(30%的3分之1),變成1萬1000元,比現在的1萬3000元省下了2000元地租,對於民眾而言不無小補。可惜的是,國有財產署這項地上權租金新制並沒有「溯及既往」,也就是買今年10月之前的地上權建案無法享有這項制度,所以想買地上權住宅的民眾,在購屋前一定要向建商詢問建案的地租金額、是否適用最新法令以及貸款分戶等問題。



爭取其他居住費用減免


至於之前已經買了地上權住宅的民眾,如果因為不爽地租大漲而想要退訂,就該和建商坐下來好好協商。根據內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約」裡面有註明:買方違反有關「付款條件及方式」規定者,賣方得沒收依房地總價款百分之XX(最高不得超過百分之15)計算的金額。但是這「15%」只是最高比例,並不是「固定」比例,所以實際金額可以再向建商要求酌減。




地價漲帶動地租漲!買地上權住宅建案怎麼解套?
▲如果社區管理費能夠調降,也等於減少了民眾額外負擔的居住費用。

從建商的立場而言,也不希望原訂購戶跑來退屋、賠款而是想賣屋、賺到錢,所以民眾如果不想退訂地上權住宅而損失這麼多錢,可以結合社區管理委員會的力量,協議請建商補助部分的社區管理費(高雄市有些建案已經有此案例),或是資助社區的公共基金,其利息用來補貼住戶的地租金額等,以便降低地上權社區住戶的居住成本。


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