內政部最近提出「基準地價」對房市發展有利有弊

[房地王/盧振池報導]

內政部最近提出以「基準地價」的概念，用來取代現有的公告地價、土地公告現值。這項和公告地價、土地市值息息相關的土地稅制修正措施如果實施，對於未來房地產的稅制會有很大的變革，已購屋或準備購屋的民眾不可不知。 目前現行的官方計算土地價格依據分為公告地價、公告土地現值這兩種。但是現在的公告地價、公告土地現值和真正的土地市價三者有很大的金額落差，公告地價大約是市價的4分之1、公告土地現值大約是市價的2分之1至4分之3，所以各縣市政府如果拉近這三者金額的差距，稅金就會大漲而惹起民怨。

▲政府對於土地價格的認定將推出新的計算方案。

現在內政部有意採用更科學、更精準的方式，利用現有的「不動產實價登錄」大數據資料，計算出所謂的「基準地價」，把計算的層面精細到街道路寬、使用區分、交易密度等因素，這樣可以取代舊有以較大面積、較不精準的「區段估算」出來的公告地價、公告土地現值，做為日後土地課稅的依據，而且可能採取「一年一調」基準地價的方式，讓地價稅金的計算根據更貼近市場現況。

地價計算的三種依據

項目
公告地價
公告土地現值
基準地價（規畫中）

作法
由官方地價估查人員依調查結果劃分區段、估計地價後，提交給地價評議委員會審議後公告
由地價人員調查區內土地買賣、收益等情況再估計區段地價，經地會評議委員會評定後公告
以不動產實價登錄大數據資料，計算出較貼近市價的土地價格基準數字。

公告頻率
每3年1次
每年1次
每年1次

課稅依據
地價稅
土地增值稅、遺產稅、徵收土地價格
所有土地相關稅賦

資料來源：房地王整理

從房地產課稅力求公平、資訊透明的角度而言，實施「基準地價」方案的好處是，一方面可以讓過去複雜的土地稅制計算變得單純一點，不會像現在民眾被公告地價、公告土地現值的差別搞得昏頭轉向；另一方面也能避免每3年就大漲稅金、區段大面積的以偏概全、含糊計算稅金的情況發生，讓地價的上漲與下跌、稅金的增加和減少都有所依據，民眾也比較無話可說。

基準地價需有配套措施

然而，實施「基準地價」的缺點則是民眾相關的土地計價稅金有可能大幅增加，不利於不動產後勢的發展。原因是前面所說的，政府想要拉近這三者金額的差距，就已經形成「稅金大漲、民怨四起」的局面，如果貼近土地市價的「基準地價」取代了公告地價、土地現值，只怕相關稅賦不是只有這次漲30%而已，會引起更大的民怨。

▲基準地價的計算數值主要來自民眾土地交易的實價數據。

不過，有房地產、或打算購屋的民眾也不必太過擔心，因為課稅基數如果修正，稅率也會隨之變動，讓繳交的稅金不致於增、減幅度波動太大。例如市價200萬元的土地，公告地價只有50萬元，以自用住宅用地稅率0.2%計算，地價稅就是1,000元（50萬 × 0.2%）；日後如果換上「基準地價」是200萬元，自用住宅用地的稅率就可能下修到0.05%左右，地價稅就仍然維持1,000元（200萬 × 0.005%）。