獎勵舊屋重建一波波，買老屋參加都更可行嗎？

[房地王/盧振池報導]

政府加速都市更新玩真的！繼日前內政部有意把老屋都更的房屋稅減半的優惠期限延長，最近更加碼為房屋稅、地價稅都「持有期間減半」，此外行政院也宣布加碼其他獎勵及革新方案，務必要加速都市老屋的更新計畫。此時，原本想買新屋或預售屋的民眾，轉而改買老公寓、順便保有參與都更的機會，這樣的想法可行嗎？

▲政府要拼老屋更新重建的速度，對房市而言屬於長期利多。

想要「棄新屋、買老屋」的購屋者得先暸解政府這次加速老屋都更的獎勵方案。這次內政部提出的「加速老舊住宅更新重建策略」裡，最重要的獎勵項目莫過於「持有期間房屋稅、地價稅減半」、「一坪換一坪」、「容積分層獎勵」以及銀行協助優惠房貸。

行政院推出老屋都更獎勵方案內容

項目
內容
影響

一坪換一坪
原屋持有人的坪數不因重建改而減少
新屋的公設比增加，可能讓使用坪數縮水

容積分層獎勵
小基地採原容積、中基地獎勵1.15倍、大基地獎勵容積則有1.3倍
可能使小基地的老屋更新無望、都市容積、居住戶數大幅增加，影響居住品質

持有稅賦減半
新屋持有期間的房屋稅、地價稅永久減半
對稅賦金額不高者誘因不夠大

銀行協助
以低利率的建築貸款參與都更計畫
有助於增加建商投入都更意願

資料來源：行政院，房地王整理

其中，老屋重建都更之後的房屋稅因為屋齡變新而必定大漲，所以現有都更後新屋的「房屋稅2年減半徵收」的優惠已經不具備足夠的誘因，擬改為持有期間的房屋稅、地價稅「永久減半」。換言之，原本參與都更的房屋所有權人如果賣掉房子、或是由子女繼承此新的房屋之後，就不再享有稅賦減半的優惠。

減稅誘因不夠大

「這樣一點點的減稅誘因其實效果不大」，房仲業者表示，許多買老屋來住的民眾是為了房價較低、離市中心近、生活機能便利，而不是為了都更成功之後的省下幾千或上萬元的房屋稅賦，說不定改建成功後的新屋社區管理費還比獎勵而來的稅金多了好幾倍。

▲老屋難以都更成功，主要原因是意見難整合、時程拖太久所致。

至於老屋所有權人不願意參與都更重建，問題則是在於重建利益分配意見多、不信任建商、從整合到完工至少要8~9年等因素，所以就算購買老屋的人很有參與都更的意願，整個都更案還是可能無疾而終。 此外，「一坪換一坪」的獎勵方案看似不錯，實際上老公寓的公共設施比例（簡稱「公設比」）不到10%，30坪的房屋權狀裡屋內面積至少有27坪，但是都更重建後的大樓新屋公設比至少都是30%以上，屋內的面積只剩下不到21坪，結果屋齡是變新了，但是使用坪數卻縮水了。

▲新成屋的公設比較高，讓不少老屋居民打了都更的退堂鼓。

就算是室內坪數給了「一坪換一坪」的承諾，但是土地持有的坪數必定因為都更重建增加了更多住戶而大幅縮水，經過這「一增一減」的抵消之後，原有老屋所有權人的資產價值可能還是縮水的，所以老屋都更的美夢看一看就好，直接買新成屋來住比較划算！