預售建案大變革！公設不計坪對房市是利多

[房地王/盧振池報導]

繼明年度「雨遮、屋簷不計坪、不計價」的房市新政策之後，未來預售屋建案可能又有新措施了！內政部為了解決民眾對建案的虛坪過多的疑慮，有意讓國內房市行之有年的「公共設施坪數計入權狀坪數」制度歸零，也就是推行「公設不計坪」政策。消息傳來，支持和反對的意見都有，不過業界認為，這項規定如果真的上路，其實對房市反而是長期的利多。

▲公設坪數如果不計入權狀，買房子的價格計算相對會單純許多。

所謂「公共設施」分為「大公共設施（俗稱「大公」）」、「小公共設施（俗稱「小公」）」兩種。「大公」指的是，社區內所有住戶共有、共用的設備，例如蓄水池、機電室、消防空間、中庭花園以及健身房、游泳池等休閒設施；「小公」是指，住戶當層樓地板的共有使用空間，例如電梯、樓梯、走道及逃生空間等。

公設比越低越好

由於這些大公、小公的公共設施是由全體住戶使用，所以維護費用及坪數都由住戶依房屋權狀的坪數多寡來共同分擔，如果某個社區有100戶、權狀坪數都是30坪，公共設施的總面積是1,000坪，平均每一戶要分擔10坪，公設比（例）就是10 ÷ 30 = 33.3%。換句話說，室內實際使用的空間只剩下20坪。

大公、小公的區別

資料來源：房地王整理

然而，一個社區大樓可以沒有健身房、游泳池等休閒設施，但是卻不能沒有蓄水池、機電室等設備，沒有電梯、樓梯間的走道更不能走到自己家門口，所以民眾的「虛坪」感受，只對那些平時很少使用的休閒公共設施是有道理的。未來如果規定預售建案「公共設施不計入銷售坪數」之中，中小型建商就會去蓋無休閒設施、或是休閒設施較少的建案，民眾也會樂於購買這一類的住宅建案，銷售情況也會很不錯，最後就能創造出「購屋民眾、建商」雙贏的局面。

▲休閒公設可以提升社區價值，公設不計坪之後有助於增加民眾的購買意願。

至於大型建商為了品牌口碑、滿足其他購屋族群的需求，仍然會繼續推出豐富休閒設施的建案，雖然每坪房價勢必會隨之調高，以便支應這些施作休閒設施的費用，但是每戶的房屋總價隨著計價的權狀坪數減少了而維持不變，所以民眾不必擔心未來的購屋總價會變貴；相反的，買房子的時候就不必再計算一堆複雜的室內坪數、公設坪數了，對購屋者反而是好事一樁。