銀行降息搶客！房貸族轉貸停看聽

[房地王/胡兆陽報導]

自從中央銀行在去年開始，漸漸放鬆房市的貸款管制措施之後，不少民眾紛紛在此刻房價偏低、利率又低的時刻進場購屋，或是將現有的房屋貸款轉到利率更優惠的別家銀行。銀行業者也開始積極重返房貸市場，推出不少優惠的房貸方案，以便搶食廣大的房貸族大餅。

▲房市漸有起色，銀行業者開始搶占房貸客戶商機。

然而對於想要申請轉貸的房貸戶而言，除了前、後不同的房貸利率比較之外，還有其他轉貸的限制條款、成本費用以及多段式不同利率的計算方式，這些問題都必須在決定轉貸之後一併考量，才不會花錢轉貸卻沒有省到該省下來的房貸利息支出。

多段式房貸有玄機

舉例來說，不少銀行打出「超低利率1.48%」的房屋貸款方案（目前市面上的平均房貸利率大約在1.7~1.9%），其實這並不是全程、每年的房屋貸款利率都是1.48%這麼低，而是採取「兩段式」計算房貸利率的方式，第1~3年的房貸利率維持1.6%，而後每年的房貸利率就提高到1.85~2.05%左右，結果比市面上的平均房貸利率還高，長期算下來根本不划算。因此民眾看到銀行的低利率優惠房貸方案時，一定要看清楚房貸利率的規定。

新、舊房貸轉不轉貸的考量因素

資料來源：房地王整理

此外，把原有的房屋貸款從A銀行轉到B銀行，其中增加的相關費用肯定要事前精打細算一番。除了B銀行會跟你收取的開辦費（又稱「帳戶管理費」或「服務費」）大約5,000~10,000元之外，地方政府的地政機關要收取不動產設定費用（房貸設定金額的千分之一）、代書費用（自己辦理也可以）大約5,000~7,000元。這些因為轉貸而多出來的費用至少要花5~7年的時間來攤提，所以轉貸後的利率如果不夠低，還是不要輕易把房貸轉到別家銀行。

▲把房貸轉到利率低的地方是好事，但是其他附加費用也要一併算進去。

最後，不少銀行在祭出低利率搶房貸客戶的同時，也會在房屋貸款的條約裡加註一條「綁約條款」，內容是規範新簽約的房貸客戶不得在1~3年內，提前清償全部、或部分的房屋貸款，否則申請人要支付房貸違約金給銀行。其目的就是為了預防房貸客戶看到市面上有更優惠、更低利率的房屋貸款時，又把房貸轉到別家銀行，徒增自家銀行作業上的困擾及營業損失。

▲與銀行簽訂房屋貸款契約時，記得把內容條文看個仔細。

別小看這個「綁約條款」的違約金，此金額大多是以「每100萬元房貸」就要賠一、兩萬元來計算的，整個違約金加起來就相當嚇人。而且民眾也不要以為「自己和銀行簽了房屋貸款的契約之後，一定不會馬上變心想換房貸、或是清償房貸」，萬一自己突然要賣屋變現、或是房貸契約沒看清楚而想違約時，這些都得提前清償房貸而步入違約之路，所以要和銀行簽訂這一類的轉貸契約時，一定要多加考慮清楚。