房地產關鍵字！搞懂土地容積代金制度

[房地王／胡兆陽報導]

最近房地產市場的推案量明顯比過去幾年房市處於盛世時期少了很多，從好的方面來想，可以有效抑制餘屋量，還能使得城市裡過度開發的土地得到休養生息的機會。其實，在都市計畫土地開發的機制裡，也有管制土地、不被「過度開發」的法條，例如「都市計畫容積移轉辦法」，而最近則是「容積代金」的制度在官方及民間裡吵得不可開交。究竟什麼是「容積代金」？對於房地產市場又有什麼影響？

▲土地容積代金制度成為最近房地產的火熱話題。

要瞭解什麼是「容積代金」？首先要知道什麼是「容積」以及什麼是「容積移轉」？容積是指：一塊建地可以蓋出建築物的樓地板面積有多大；容積率則是指這塊土地所能蓋出來的容積比率。例如這塊200坪土地的容積率是300%，那麼所能蓋出來的樓板面積就是600坪（200ｘ300%）。而每一塊土地都有自己所屬位置的容積率，不能擅自多蓋幾層樓地板面積就得以多蓋幾層房子，以免市容變得雜亂不堪。 至於「容積移轉」則是指：為了都市計畫發展的需要，政策上允許把Ａ土地的可建築的全部或部分的容積，拿來給Ｂ土地的建築容積使用。這是因為透過容積移轉的作法，可以讓都市的土地利用、文化史蹟的保存更為容易。

▲容積移轉可以促使古蹟保存工作更加完善。

例如具有保存價值的老房子及其土地，總不能任由屋主為了蓋滿法令上給的建築容積而拆除重建；被劃定為公共設施保留用地的民眾私有土地，政府卻遲遲沒有經費徵收這個土地時。這個時候，政府就可以利用「容積移轉」的方式，讓賣給政府公共設施保留地或老古蹟的地主在其他土地上，能得到移轉來的建築容積當做是交換條件，而部分大面積土地如果適度得到轉移而來的容積，也正好能發揮土地利用的效益。

不過大家都猜得出來，地主得來的這些建築容積，最後還是要和建商合作來蓋成房子，也有很多建商去購買公共設施保留地、再捐贈給政府以便取得容積轉移，結果形成許多小建地因為受到移入的容積而蓋出超高建築物的亂象。現在很多縣市政府為了解決容積移轉利益失衡的問題、兼顧社會公平的權益，而改用「容積代金」的方式，也就是「部分容積移轉、部分用資金繳庫」才能取得移轉而來的建築容積。

▲公共施設保留地具有容積移轉的價值，成為不少投資者的最愛。

業界預料，未來如果全台各縣市政府都實施容積代金制度，將使得容積移轉的成本增加，也會間接反映到房價身上，但好處是這項容積代金將會「專款專用」在以往因財政不足、收購延宕多時的公共設施保留地上，進而加速都市建設的腳步，對整體的房市發展將是一大福音。