贈與再賣屋反而稅金繳更多？夫妻不動產節稅從寬認定了

[房地王/胡兆陽報導]

大家常笑說：「中華民國萬萬稅」，尤其是房地產的交易金額都很龐大，相關的稅金也很高，但是如果能多暸解稅法的最新規定，那麼稅法就像一般的法律一樣，可以保障讓持有房地產的民眾合法節稅！例如最近財政部就放寬對「夫妻贈與」房地產的課稅規定，可以為民眾省下大筆稅金，民眾不可不知！

▲房地產的金額龐大，懂得稅法、能省下來的稅金也會很龐大。

首先在現行的稅法規定，每個人在賣掉名下的不動產時，一輩子有一次的「自用住宅」土地增值稅優惠稅率是10%，非優惠稅率則是土地漲價總數額的差異而有20%、30%、40%不同稅率；另外，稅法也有規定：夫妻之間的不動產相互贈與，不必課徵贈與稅。

換句話說，假設丈夫已經在上次賣房子的時候，用過自己一生一次的自用住宅土地增值稅率10%，而這次要賣另一間房子會被課到20~40%不等的土地增值稅率時，丈夫就可以把房子「贈與」給妻子，再以妻子的名下產權去賣掉房子，讓妻子去運用她的「一生一次自用住宅土地增值稅率10%，這樣就可以省下2~4倍的土地增值稅稅金。

▲現在夫妻贈與房子、再出售，只要條件符合舊制，就可以免課房地合一稅。
問題是：在房地合一稅制還沒實施之前，丈夫贈與妻子的這棟房子就算出售，也不必繳一毛錢的房地合一稅，只要用房屋評定現值計算出所得總額，再併入個人綜合所得稅申報（稱之為舊制）即可。

但是在去年1月1日房地合一稅制實施之後，所有贈與而來的不動產要出售時，就要依照「公告現值」當做是取得成本，再以實際出售價格來算出獲利金額（＝出售價格－公告現值），最後乘上房地合一稅率就是要繳給政府的鉅額稅金（稱之為新制）。

賣屋適用的舊稅制、房地合一稅新制的差別

項目
舊制
新制

實施日期
2015年12月31日以前
2016年1月1日

計算方式
以房屋評定現值計算所得稅額，再併入綜所稅
售價-買價-成本-土增稅＝獲利金額 獲利金額×稅率

稅率
依個人綜所稅率5~45%計算
持有1年以內為45% 持有1年~2年以內為35% 持有2年~10年為20% 持有10年以上為15%

免稅條款
財產交易損失可扣抵所得
自住滿6年以上有免稅額400萬元，超過者稅率為10%

資料來源：財政部，房地王整理

例如上面的例子，妻子以1,000萬元的價格賣出丈夫贈與的房子，但是公告現值是300萬元，等於財政部認定這次的賣屋獲利是700萬元（1,000萬元－300萬元），假設夫妻兩人合計持有這間房子超過2年、不足10年，房地合一稅率就是20%，那麼這次的賣屋行動就要繳140萬元（700萬元 × 20%）的房地合一稅，等於這對夫妻用「贈與」的方式想要節省土地增值稅，卻多了這筆鉅額的房地合一稅。

因此財政部最近做出解釋令，如果丈夫或妻子如果在房地合一稅制實施（2016年1月1日）之前買來的不動產，在2016年1月1日房地合一稅制實施之後才進行相互贈與、再出售的情況時，只要夫妻共同持有不動產的時期滿2年，就可以適用舊制，只要用房屋評定現值計算出所得總額，再併入夫妻當年度的綜合所得稅裡申報就行了，預計可以省下上百萬元的房地合一稅，所以夫妻合法節稅的權益可別讓它睡著了。