不動產法律系列！解約金比例不是鐵板一塊

[房地王/盧振池報導]

前幾年是房地產建案的推案高峰期，這些預售屋建案剛好在今年陸續完工、辦理交屋，不過有極少數已購客戶因為本身的財務問題而想退屋、解約，尤其今年有些房市建案是地租不斷調漲的「地上權」建案，使得有些已經下訂的民眾也萌生退屋的想法。雖然退屋、解約是購屋者的自由，不過從買賣契約的法律立場而言，民眾辦理退屋、解約時勢必要付給建商一筆違約金，但是要留意的是，不必多給的錢可得一分錢也要守住啊！

▲房地產的總價很高，買了之後想要退屋，要先想一想解約金的問題。

以前關於預售屋建案的買方違約規定，常常任由建商在買賣契約書裡自訂「買方違約、退屋時，需支付賣方 房屋加土地總價款的20%做為違約金」，有的甚至自訂到25%，但是自從內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約」裡「應記載事項」規定，買方違反有關付款條件及方式（包括解約、退屋）者，賣方得沒收依房地總價款的百分之○○（最高不得超過百分之15），實際數字以雙方協商、簽訂的合約為準。

至於這個「○○」的比例，指的就是建商和買方都同意出來的比例，而且不得高出15%。此外，建商沒收的金額也不能超過買方已繳出去的自備款。舉例來說，小陳買下總價1,000萬元的預售屋建案，和建商也簽訂違約金是房地總價的15%。當小陳已經繳了自備款+工程款約90萬元時，才決定向建商提出退屋、解約的要求，此時建商除了沒收90萬元之外，不可以要求小陳再繳60萬元，以便補足總共150萬元（1,000萬 X 15%）的違約金。

▲預售屋契約書裡的條文很重要，許多購屋權益都要依靠它。

由此可知，坊間常說的「預售屋總價的15%當違約金」的比例，其實是可以協商的，不是一定非得用「15%」的鐵板一塊，但最好是在和建商簽訂預售屋買賣契約書時，就談好這項違約金的計算比例，不要等到要解約、退屋了，才硬著頭皮向建商「拗」、要求降低違約金的比例。尤其很多購買預售屋的民眾，在簽約的時候總是以為自己不會有走到「解約」的這一天，所以不把契約書的內容當作一回事，等到需要用買賣契約書的條文來提升自己的權益時，已經來不及了。

建商之所以不會同意退屋客戶的違約金少繳一點，除了是為了顧及自身財務以及公司股東的權益之外，也深怕「順了姑意，逆了嫂意」，答應了這個客戶少繳違約金的要求之後，其他的解約客戶勢必也會來「盧」、要求調降違約金的計算比例，那就真的會沒完沒了！

▲退屋的違約金及申辦手續都很費事，寧可在購屋前仔細想清楚。