認識法拍屋！搞懂點交程序省掉麻煩事

[房地王/盧振池報導]

許多民眾選擇到法拍屋市場去找便宜貨，目的是可以用低於市價的房價一圓購屋美夢，但是大家也都知道法拍屋有比較多複雜的法律相關債權、債務規定，所以為了讓買到法拍屋的過程更單純一點，大家通常會選擇投標有「點交」的法拍屋。不過，有「點交」的法拍屋不代表交屋時萬事OK、得標人什麼事都不用管，也不是法院人員會幫你打點一切事務，買到有點交法拍屋的得標人還是要注意點交時的重要事項。

▲想買法拍屋？點交的前後程序不能不知。

所謂「點交」是指，法院的書記官會同轄區員警陪同法拍屋得標人，到現場把房子「清點交付」給得標人。完成點交之後，才是真正完全走完買到法拍屋、成為新屋主的程序。從得標到點交完成的流程，大致上為以下的步驟：

Step 1 法院開標後宣布得標人

Step 2 得標人要在7天之內繳完全部的尾款

Step 3 法院發給「不動產移轉證書」，並向法院申請點交

Step 4 拿著不動產移轉證書及個人相關證件，到地政事務所辦理房屋產權移轉登記

Step 5 法院發函債務人、現居在屋內的人（簡稱「現居人」）搬離房屋，大致上給予兩週至1個月的時間
Step 6 期限到了之後，如果法拍屋仍有占用人時，得標人就要通知法院執行點交

Step 7 法院對債務人、得標人發出點交履勘通知書，附本給轄區派出所並請指派員警會同履勘這間法拍屋。

▲法拍屋公告裡有註明點交的法拍屋，法院會保障得標人的權益。

法拍屋業者表示，法院這項在點交前的履勘動作，並不會因為債務人沒有到場就停止或取消。但是在程序上，如果履勘時發現屋內仍然有債務人的物品，而債務人也沒有到場時，法院還會再給得標人和債務人（或現居人）大約30天的時間去協調，這段協調時間通常就是得標人拿出一筆搬遷費請現居人搬走、或是現居人最後找房子搬走的時間。

如果過了30天的協調時間，債務人或是現居人還是沒有任何動靜、避不見面，或是向得標人獅子大開口要求天文數字的搬遷費而得標人不同意支付時，此刻得標人就可以向法院申請強制點交。法院受理之後，除了發函給債務人（或現居人）、得標人、轄區派出所員警等人告知強制點交的日期之外，得標人也可以事先找好鎖匠，以免現居人故意不在家而使得法院書記官、員警、里長等人無法進入屋內執行點交的程序。

▲執行點交的期間，法院會請轄區員警或里長協助處理相關問題。

由此可知，如果走到強制點交的階段才能入住房子，那麼買到法拍屋的民眾也已經是疲憊不堪，因此建議有意參與競標法拍屋的民眾，在投標前可以選擇屋內沒有居住者、以及有點交的法拍屋，並且多準備一些資金做為原屋主的搬遷費（大約是得標金額的1%），就能比較順利搬入標下來的房屋。