顛覆房地產觀念！真正的以房養老悄悄來臨

[房地王/盧振池報導]

這幾年國內的銀行業界掀起的「以房養老」逆向房貸業務正快速發展，由於此項貸款業務受到有房退休人士的熱烈回響，所以原本最早只有公營行庫例如土地銀行、合作金庫、華南銀行等業者加入，現在包括中國信託商銀、台新銀行等新銀行業者也紛紛跟進此業務。然而，大家有所不知的是：最近房地產市場裡也開始流行另一種「以房養老」方式，而且運作的模式和上述銀行界的「以房養老」完全不同，可謂顛覆了大家對「以房養老」的認知。

▲房地產的用途很廣，「以房養老」的名詞最近就常常躍上媒體版面。

最近房市裡悄悄出現的這個「以房養老」模式，其實就是以前大家認知的「收租養老」，也就是買下一間房子、再出租給房客，每個月收取的租金收入再拿來當作退休金、生活費。不同於以往的是，以前是房市的投資客買房子來出租，一方面以房租收入來繳房屋貸款、另一方面則是等著房價上漲，再伺機賣屋來獲利。

現在房市裡悄悄出現的「以房養老」則是因為前一陣子立法院已經三讀通過公務人員、教職人員的優惠月退休金18%制度，將在2年後歸零，使得部分準公教退休人員提前規劃自己未來退休後的財務缺口，於是把腦筋動到現在「讓價空間拉大、租金報酬率增加、安穩收租當月退俸」的房地產裡。

▲具有收租利潤的房地產素有「啞巴兒子」之稱，是不少準退休人士的最愛。

房地產業者表示，大家不要以為公教人員都是保守型的上班族，對財務或退休生活沒什麼規畫方案。事實上，公教人員對於投資、報酬率等算盤打得很精明，業者接觸到想要購屋當包租公、包租婆的人士，很多都是公教人員的底子。尤其最近廢止公教人員優惠定存18%利率的法案通過之後，有不少的公教人員甚至結伴來看屋、團購殺價，壓低了購屋總價就能獲得更高的租金報酬率。

以總價1,000萬元、每個月收租3萬元的出租房屋為例，每年的租金報酬率就有3.6%（（ 3萬x 12個月）／1,000萬元），如果購屋的價格因為建商讓利、團購議價等因素而以850萬元買到，每年的租金報酬率就會提高到4.23%（（ 3萬x 12個月）／850萬元），比公教人員把退休金拿去銀行的定期存款利率大約只有1.1%還要多出3倍以上，難怪現在「收租養老」成為準退休公教人員的新寵。

▲房屋總價買得越低，將來的租金報酬率就會越高。

除了現在的房市價格已經修正到較為合理的行情之外，最近政府極力推動「住得安心」的租屋市場，讓租屋商機大增，再加上建商的預售屋建案也都為了因應房市「低總價、首購族買得起」的趨勢，而推出中、小坪數、總價不高的建案產品，更讓這些準退休的公教人員以現金（或極少的房貸）買房來出租，成為房市裡一股新風潮。