不動產法律系列！頂樓平台可不可以唯我獨享？

[房地王/盧振池報導]

民眾在買房子的時候，通常比較沒注意到的部分就是「頂樓的使用」，可是一旦自己搬進去住了一段時間，突然需要使用到頂樓時，卻發現頂樓的空間被樓上住戶占用了。此時，別以為樓上住戶一定沒有「獨享」頂樓的權利，很多情況都是經過了相關的訴訟之後，民眾才會知道：原來頂樓的使用權有不少法律的問題在其中。

▲買房子涉及的法律問題不少，頂樓平台的使用權利就常被誤解。

前不久，就發生一位知名藝人使用住戶大樓的頂樓花園已經幾十年，最近卻被其他住戶聯名要求返還頂樓的空間而興起訴訟的新聞，令一般民眾意料之外的是，法院最後判決這位藝人勝訴，可以繼續使用頂樓的空間。法院這樣判決的理由究竟是為什麼呢？

根據《民法》第799條以及《公寓大廈管理條例》第3條等規定，社區的頂樓（及其平台）屬於建築物的區分所有權人共同擁有，當然也就是「共同使用 」 (簡稱：共用) ，任何住戶不能占用或禁止其他住戶使用。不過，法界人士表示，共用部分有一種情況是可以約定給特定區分所有權人來使用，稱之為「約定專用」，例如頂樓平台、某樓層的露台、庭院就是屬於「約定專用」的空間。

▲不只是頂樓，露台的使用也同樣屬於「約定專用」的範圍。

那麼住戶們應該如何約定這些「約定專用」的使用權？依據《公寓大廈管理條例》的規定，必須經由社區的「區分所有權人大會」通過，並在規約中註明「供特定區分所有權人使用」；有的建商則會在預售屋買賣契約書直接請購屋者（即區分所有權人）簽下同意由特定的所有權人使用這些共用空間，這樣的「約定專用」也是成立的。如此一來，頂樓的住戶、有露台樓層的住戶就能合法使用這些頂樓平台或露台、庭院。
然而，這項由社區賦予的使用權當然不能濫用，例如頂樓或露台的住戶不能在此平台上加蓋樓房或違章建築，也不能把「約定專用」的權利移轉或賣給其他住戶，更不能在通往頂樓的通道裡上鎖，因為頂樓平台仍然是社區住戶重要的逃生避難空間，但是如果頂樓房子出售給下一個屋主時，此屋主可以延續這項「約定專用」的使用權。

▲頂樓的「約定專用」權利不可以拿來當作販售的籌碼。

回到前面提到的藝人被控訴占用頂樓花園的案子，法院判決的理由之一是當初的購屋者簽下了特定所有權人使用「約定專用」的權利（亦稱「分管契約」），而且這幾十年來也都沒有住戶們表達反對的立場，這就形成住戶的「默示同意」，再加上這位藝人每個月還多繳了使用頂樓平台的社區管理費，因此判決此藝人可以繼續使用頂樓的空間。