不動產法律系列！亂簽「AB約」當心觸法

[房地王/胡兆陽報導]

小王最近看上一間新成屋的建案，經過多次和代銷公司協商之後，代銷公司終於同意以小王想要的價格（大約比市價便宜50萬元）成交，但是代銷公司告訴他唯一的條件是：小王必須配合在房屋買賣契約書上，把成交價寫高一點！「因為建商是知名的公司，房子不方便賣得太低，也會影響後續的銷售成績」。

▲讓利銷售是房市常見的狀況，但是如果有交換條件就要當心後續的法律責任。

想想看，如果你是小王，會為了省下50萬元的房價而答應代銷公司的條件嗎？房地產業者表示，最近正值房市讓利、房價在底部盤整的時刻，類似這種簽訂另一份不同房屋買賣契約的情況也時有所聞，業界都稱之為「AB約」，顧名思義就是有A、B兩種不同成交價的房屋買賣契約書。

AB約觸犯刑法

對購屋的民眾而言，簽了「AB約」除了可能會成功議價之外，還可以向銀行用比較高的成交價，貸到額度比較高的房屋貸款。例如同樣是房貸7成，800萬元的成交價只能貸到560萬元（800萬x 70%），1,000萬元的成交價卻能貸到700萬元，等於購屋自備款只要100萬元（800萬 – 700萬元）就能買下這間房子了。

▲實價登錄網站上的成交價必須是房屋買賣合約書的價格。

而且不實的房屋買賣契約書會把小王購屋的成本墊高了200萬元（1,000萬 – 800萬），日後當小王在賣掉這間房子的時候，等於少計算了200萬元的獲利，那麼假設以賣屋的房地合一稅稅率20%計算，小王就可以省下40萬元的稅金。

然而，這個看似對買方、賣方都有利的「AB約」做法卻是不折不扣的違法行為。法界人士表示，用不實的成交價買賣契約書去申請房屋貸款，就涉及了刑法第210條的違造文書罪，如果代書或銀行行員知情卻又協助申辦房貸，則是觸犯刑法第216條的行使業務上登載不實文書罪；如果是在內政部的實價登錄資訊網站上申報不實的房屋成交價，又涉及了刑法第214條的使公務人員登載不實罪，可以判處3年以下的有期徒刑。

▲以不實的成交價申請房屋貸款，銀行事後可以向房貸戶討回貸款並求償損失。

而且銀行也可以事後針對這項不實的房貸業務損失，向涉案民眾提出民事的損害賠償；購屋民眾也別以為進行了房屋買賣的「AB約」不會被發現，因為許多會被判刑的AB約案例，都是後續產生了購屋糾紛而被相關的人員檢舉，或是被地政單位查出交易行情偏離市價太多而查獲這些不法的情事，因此建議購屋民眾還是老實地登載成交價格才是正道。