申辦房屋貸款！先懂指標利率、加碼利率

[房地王/盧振池報導]

進入2018年房地產市場新的一年，不少房地產業者及民眾把觀察今年房市景氣動向的關鍵，放在金融市場下半年可能的利率變動上。不過對照下半年是否升息的不確定性，首購族現在要瞭解的反而是搞懂申請房屋貸款時，銀行對於房屋貸款利率的計算規定及方式，才能夠為自己挑選一個最適合的房屋貸款。

▲對於第一次購屋的民眾而言，申請房貸之前最好先瞭解利率結構及相關規定。

目前的房屋貸款商品針對利率差異的部分，可分為指數型房貸、固定型房貸、多段式房貸。然而，不管是哪一種房屋貸款的利率，其計算方式都不脫離「房貸利率＝指標利率＋加碼利率」，差別只在於貸款的前1~6個月或前三年有沒有再給一項固定利率的優惠。

所謂「指標利率」是指，這家銀行內部找了5~6家（或更多家）公股銀行的1年期定期儲蓄存款機動利率的平均數（有的民營銀行則會再加上短天期票券市場利率，加以各50%的權數），目的都是為了要貼近現在金融業的利率水準，計算出來的利率才稱之「指標利率」。

資料來源：各銀行，房地王整理

由此可知，每一家銀行自行訂定的指標利率定義、計算方式、數值的高低都不太一樣，但是差距則不會太大，因為如果訂得太高，申辦房貸的民眾就會找別家銀行申請；相反的，如果指標利率訂得太低，銀行自己可能沒什麼賺頭，目前的各家銀行的指標利率大約是1.06～1.09%，今年(108年)1月初還有多家銀行已經宣布指標利率調降0.01個百分點。 至於「加碼利率」則是指，各家銀行考量自家的營運成本、合理利潤等條件，以及房屋貸款申請人提供的職業別、年薪、收入負債比率、聯合徵信紀錄、房屋擔保品的價值、地段等因素而算出來的附加利率。

▲房地產的地段越好，對於申辦房貸案件會有加分作用。

如果房貸申請人的年薪越低、聯合徵信紀錄越差（例如信用卡費逾期未繳）、或是房屋屋齡越長、地段越差時，銀行給你的加碼利率就越高；相反的，房貸申請人的年薪越高、金融信用紀錄越好、或是房屋越值錢時，銀行給你的加碼利率就越少。

指標利率升降有序

舉例來說，小王向A銀行申請房屋貸款（指標利率是1.07%），經過審核之後，A銀行給小王的加碼利率是0.7%，合計這項房屋貸款的利率就是1.77%，如果1年後，中央銀行宣布調高利率，依照5~6家公股銀行的1年期定期儲蓄存款利率而訂出來的「指標利率」也就跟著調升，即使你是銀行的忠實客戶、優質客戶也會被調升這項指標利率。

▲郵局的一年期定儲利率常常是各銀行訂定指標利率的參考數據之一。

至於房貸利率裡的「加碼利率」則會繼續固定不動，即使你的房屋屋齡變老舊了、你的信用卡費欠繳而影響信用評分，加碼利率也不會被調漲，但是仍然會影響下一次申辦貸款的信用評分，所以房貸、信用卡費還是要準時繳交才好。