廣告不實想退屋？要依實際情況而定

[房地王/盧振池報導]

買房子是民眾一輩子的大事，所以「保障自身權益」永遠是最重要的事，但是如果想要以「成品不符規格」或是「廣告不實」來達到預售屋退屋、買方免繳違約金的目的，恐怕還是得依照實際情況來認定，並不是消費者一定贏！最近在新北市的五股區就有類似的案例。

▲建案的廣告內容也是預售屋買賣契約的一部分。

案件的始末是某個預售屋建案的廣告DM上，規劃出來的每一個住宅大樓的棟距都還蠻寬闊的，但是到了實體建案完工、準備交屋時，卻發現每個大樓的棟距都很窄，完全不如銷售當時的廣告DM所劃出來的棟距那麼寬廣，因此原先某個已購客戶想要以此「大樓棟距的廣告不實」的理由，向建商申請「無條件退屋」，想要免付給建商退屋違約金。

「廣告DM的內容確實也算是房屋買賣契約的一部分。」法界人士表示，這是因為行政院公布的「預售屋買賣契約書範本」的條文中，就明確指出：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之‧‧‧‧‧‧，為契約之一部分。」所以建商對於廣告DM的內容要負起責任，不能再以過去常說的「僅供參考」做為搪塞之詞。

▲每個人對於大樓棟距的寬度認知各有不同。

以住宅大樓的居住品質而言，社區裡每棟大樓的棟距越寬當然越好，因為這樣室內就能享有更好的採光，也不會被離棟住戶的聲響干擾到。不過，每個人對於大樓棟距的寬度認知各有不同，以這個建案為例，廣告DM所劃出來的大樓棟距是寬？是窄？或許A認為「不夠大」、B卻認為「很大」；等到建案完工之後，也會有些住戶認為「棟距不夠大」、有的住戶卻認為「棟距夠大了」，因此建商並不算「廣告不實」。

有鑑於此，為了避免發生類似「棟距認知」不同的爭議，最保險的方式是在簽訂預售屋買賣契約書時，除了附上這些劃有大樓棟距的廣告DM之外，還要在上面標示出大樓棟距的數字，這樣才算是「有憑有據」，上法院提出訴訟時才容易勝訴。

▲購屋民眾單憑模型或廣告文宣仍無法看出大樓的棟距寬度，最好以一樓平面圖的尺寸為準。

不過，法界人士提醒購買預售屋的民眾，如果只因為大樓的棟距和廣告內容不符，恐怕還不到能夠「退屋、免付違約金」的地步。原因是法院認知的「退屋」要素必須是房子達到「不堪居住」的情況，這樣才符合法律上所說的「比例原則」，但是購屋民眾還是可以請求建商酌減後續的交屋尾款，也算是不無小補。