看屋議價顛覆房產觀念!實價登錄不是出價的神祖牌

[房地王/胡兆陽報導]

自從內政部推出「不動產實價登錄」資訊以來，不少民眾都會以此網站揭露的房屋實價登錄價格，做為購屋或賣屋開價的參考。尤其現在正是建商大讓利、看屋議價的好時機，許多購屋民眾更是拿著實價登錄的價格當成殺價的「神祖牌」，一定要買得比實價登錄價格還低才行。 很多房產業者也會以不動產實價登錄網站所揭露的資訊，做為研究房市走向的依據。不過，由於實價登錄機制仍然有許多地方仍不夠完備，雖然說是「實價」但是卻未必是「現在」的實價，因此很多實價登錄揭露的資訊還是僅供參考、別當成唯一參考比較好。

▲實價登錄網站所揭露的資訊不見得是最近的成交數據。

為什麼「說是實價，但是卻未必是「現在」的實價」？原來是內政部不動產實價登錄網站眼前所公告的房市交易實價登錄資料，大多是4個月之前的不動產成交行情，而不是「此時此刻」的行情。 這是因為從買賣雙方談好成交價並簽訂購屋契約書、到完成產權移轉登記、代書上網登錄成交價、官網內部人員初步審核，到公告於實價登錄網站上供一般民眾下載，都要花費很長的時間，就算沒有4個月也要耗時3個月的時間。因此，民眾想要以「之前」的實價數據當作是「現在」買、賣房屋的開價，就要當心「高買或低賣」的風險。

拿實價登錄讓利有玄機

舉例來說，現在不少建案不是都在強調「讓利」嗎？於是在建案銷售時，會在銷售中心的牆上或桌上列出目前附近公告的實價登錄行情（假設是每坪均價20萬元），此建案則是開出「不二價－每坪18萬元」的讓利10％價格，看屋的民眾當然會直呼「真的有便宜到」。

▲房屋售價是否真的便宜？下訂之前，要先熟知附近的房價行情。

表面上，這「20萬－18萬＝2萬元」的均價確實少了10％，但是別忘了經過這3～4個月的時間之後，說不定現在的房價已經下跌了12％，變成20萬－（20萬 × 12％）＝17.6萬元，那麼民眾買到每坪18萬元的不二價反而是買貴了！ 相反的，現在有些很搶手、地段超優質的區域房價，說不定已經開始悄悄上漲，或是房價超跌的區域已經出現跌深反彈的行情，但是實價登錄網站上揭露的價格卻可能是先前超低價格，如果想賣房子的屋主以此價格當作售屋的開價，就會賣得太便宜了。


▲重大交通建設將要完成的房市區域，其房價已經有觸底反彈、買氣漸升的跡象。

想要避免錯用實價登錄的資訊，或是過度把實價登錄當成買賣房屋的神祖牌，唯一方法就是多看看諸如新屋在地網-房地王等相關房地產的網站資訊，或是多逛逛附近的預售及新成屋建案或拜訪房仲業者，隨時掌握房市行情的變化，讓自己成為房市達人！